事件描述
公司 2022 年實現營收 51.8 億元（+19.1%），歸母淨利潤 4.2 億元（-19.4%），每股派息 0.16元，派息比例32.9%（+8.3pct）。
事件評論
核心業務營收穩健增長，開發關聯業務收入下滑與綜合毛利率下行壓制公司盈利。2022年公司實現營收 51.8 億元（+19.1%），其中基礎物管/社區增值/智慧園區/開發商增值服務營收分別同比+44.0%/+40.3%/-32.5%/-36.3%。兩大核心業務營收穩健增長，營收佔比達83.2%（+13.9pct）；智慧園區與開發商增值服務營收則隨房地產行業景氣下行同比大幅下滑，公司逐漸擺脫對房地產的依賴。非週期性業務維持較好表現，團餐/設施管理/社區便民服務營收同比分別爲+334.2%/+54.2%/+14.6%，成爲公司業績的重要增長極。疫情期間服務成本提升、盈利性偏低的非住業態與團餐等業務營收佔比提升，2022年公司毛利率同比下降 5.0pct至 25.8%，其中基礎物管/社區增值/智慧園區/開發商增值服務毛利率分別同比-5.6/-10.2/-0.4/-4.3pct 至 24.5%/32.2%/16.1%/24.6%。所持上市公司美元債券進一步爲公司帶來近1.7億損失，疊加銷管費率與少數股東損益佔比上行，公司歸母淨利潤同比下降19.4%至4.2億元。展望未來，公司核心業務仍有望維持穩健增勢，開發關聯業務對於收入拖累有望持續減輕，非週期業務形成重要盈利補充；毛利率再次下行空間有限，美元債減值陰影消弭，公司業績有望再次回歸平穩上行通道。
持續發力高質擴張，非住業態佔比顯著提升。截至2022年末公司合約/在管面積分別達3.1/2.0億平，分別同比+12.2%/+29.1%，合管比仍達1.6，爲後續增速提供底線保障。對關聯方的依賴持續弱化，在管/合約面積中第三方佔比分別同比+4.4/+6.3pct至51.9%/46.7%。“大社區+大後勤”戰略下，非住宅管理的規模迅速增加；上半年收購天津市金玉物業，提升醫院業態服務能力；截至年末，公司非住管理面積佔比同比提升6.9pct至25.8%，貢獻物管服務收入的21.1%（+6.1pct），成爲公司規模與業績的重要增長極。
關聯房企資金安全性持續提升，社區增值服務打開遠期空間。開發行業政策端利好頻傳，在保交付、保信用、穩需求等方面均有所突破，近期消費類公募REITs的放開更是對關聯方新城控股帶來邊際利好，且近期市場銷售端有所修復，前期市場情緒壓制因素有望邊際緩解。持續掘金社區增值服務打開了公司遠期盈利空間，對學府餐飲與蘇州海奧斯的收購持續強化團餐服務能力，公司團餐業務營收同比+334.2%，年合同金額超過5億元；設施管理營收同比+54.2%，維保業務的在管電梯約3.3萬臺，增值服務前景值得期待。
陰霍褪去業績重回穩健前行，公司有望迎來估值修復。開發政策端持續優化，前期市場情緒壓制因素有望邊際緩釋；在手儲備與關聯方支持提供較高業績底線，市場化外拓能力不斷提升對規模增速再添助力；發力業態補全與增值服務培育，“大社區”+“大後勤”戰略成效凸顯；美元債負面影響基本消；公司業績有望穩健前行。預計公司2023-2025年歸母淨利分別爲5.8/6.8/7.8億元，對應PE分別爲8.2/6.9/6.0X，維持“買人”評級。
風險提示
1、毛利率或存一定下行壓力；
2、市場外拓進展低於預期。