公司是中国最具特色的高端物管专家，在优质关联方的战略协同和公司自身独立发展的积极努力之下有望进一步实现快速成长，5S 业务可能成为未来业绩的增长引擎。此外，根据目前当前市值情况，公司在2023 年第二次检讨被纳入港股通概率较大，如果能够被纳入港股通，则流动性也有望得到大幅改善。
优质关联方战略协同提供发展根基。滨江集团2022 年经营表现稳健，根据亿翰数据，全年销售面积322 万平米，同比仅下降9%，远好于头部企业36%的下降幅度。此外，滨江集团在2022 年全年新增41 块土地储备，其中杭州38 块，我们估计去年拿地销售面积比接近100%，按面积看是头部开发企业拿地力度最强的开发商之一。截至2022 年中报，滨江服务有3543 万平方米在管面积，我们相信未来关联方稳健交付可以为公司提供稳定面积增长来源。虽然当前关联方提供的增量在管从面积来看，并不是公司主要的在管增量来源。但滨江集团开发的项目物业费高、品质好、居民满意度高，且又比较少有对物业管理来说盈利困难的别墅楼盘。我们认为，从公司发展来讲，滨江集团聚焦杭州积极拿地，是具有决定性意义的。
品质基因传承，外拓能力成长。2022 年上半年，公司新增在管面积550 万平方米，其中来自第三方的面积400 万方，占比达到73%。总在管面积中，第三方占比达到了52%，比去年同期提高9 个百分点。滨江服务继承滨江集团的品质服务基因和美誉品牌，我们看好公司在优势区域进一步呈现较好的外拓成果。
5S 增值服务有望成为新的利润增长引擎。2022 年上半年，公司5S 增值服务占收入比重为7.4%，占比少于其他头部物管公司，但公司物业费和在管单位资产价值又显著高于其他公司，这不仅意味着公司服务业主购买力更高（有利于生活服务的开展），也意味着公司在租售、家装领域的发展土壤更为丰沃，5S 增值服务发展潜力可期。更为重要的是，关联方持续的优质资产交付，进一步提升了公司资产相关增值服务的潜在业绩弹性（如硬装、新房销售等）。
高增长、高分红的选择。公司2022 年中报基础物业服务毛利率20.7%，关联方交付盘源多为非别墅豪宅，毛利率中枢具备天然支撑。我们预计企业毛利率水平相对扎实，为未来几年业绩高增长确定性提供坚实基础。公司自上市以来，累计分红4.8 亿元，平均派息率61%，是同期物业管理板块最高的派息率之一，体现了公司尊重股东回报的本色。且公司由于在管面积稳定增长，分红有望持续稳定增长——我们预计，2023 年公司现金分红3.5 亿元，相当于当前股息率5.7%。
风险因素：非业主增值服务受到地产周期负面影响的风险；公司未能被纳入港股通的风险；公司硬装服务开展不及预期的风险。
盈利预测、估值与评级：公司是中国最具特色的高端物管专家，在优质关联方的战略协同和公司自身独立发展的积极努力之下有望进一步实现快速成长，5S业务可能成为未来业绩的增长引擎。此外，根据目前当前市值情况，公司在2023年第二次检讨被纳入港股通概率较大，如果能够被纳入港股通，则公司流动性也有望得到大幅改善。我们维持公司2022/2023/2024 年EPS 预测1.54/2.10/2.98 元，参考保利物业、中海物业等关联方信用稳健，交付面积提升的物业管理公司2023 年平均16x 的PE 水平，我们给予公司2023 年15 倍的目标PE 估值，对应目标价37 港元/股，维持“买入”评级。
公司是中國最具特色的高端物管專家，在優質關聯方的戰略協同和公司自身獨立發展的積極努力之下有望進一步實現快速成長，5S 業務可能成爲未來業績的增長引擎。此外，根據目前當前市值情況，公司在2023 年第二次檢討被納入港股通概率較大，如果能夠被納入港股通，則流動性也有望得到大幅改善。
優質關聯方戰略協同提供發展根基。濱江集團2022 年經營表現穩健，根據億翰數據，全年銷售面積322 萬平米，同比僅下降9%，遠好於頭部企業36%的下降幅度。此外，濱江集團在2022 年全年新增41 塊土地儲備，其中杭州38 塊，我們估計去年拿地銷售面積比接近100%，按面積看是頭部開發企業拿地力度最強的開發商之一。截至2022 年中報，濱江服務有3543 萬平方米在管面積，我們相信未來關聯方穩健交付可以爲公司提供穩定面積增長來源。雖然當前關聯方提供的增量在管從面積來看，並不是公司主要的在管增量來源。但濱江集團開發的項目物業費高、品質好、居民滿意度高，且又比較少有對物業管理來說盈利困難的別墅樓盤。我們認爲，從公司發展來講，濱江集團聚焦杭州積極拿地，是具有決定性意義的。
品質基因傳承，外拓能力成長。2022 年上半年，公司新增在管面積550 萬平方米，其中來自第三方的面積400 萬方，佔比達到73%。總在管面積中，第三方佔比達到了52%，比去年同期提高9 個百分點。濱江服務繼承濱江集團的品質服務基因和美譽品牌，我們看好公司在優勢區域進一步呈現較好的外拓成果。
5S 增值服務有望成爲新的利潤增長引擎。2022 年上半年，公司5S 增值服務佔收入比重爲7.4%，佔比少於其他頭部物管公司，但公司物業費和在管單位資產價值又顯著高於其他公司，這不僅意味着公司服務業主購買力更高（有利於生活服務的開展），也意味着公司在租售、家裝領域的發展土壤更爲豐沃，5S 增值服務發展潛力可期。更爲重要的是，關聯方持續的優質資產交付，進一步提升了公司資產相關增值服務的潛在業績彈性（如硬裝、新房銷售等）。
高增長、高分紅的選擇。公司2022 年中報基礎物業服務毛利率20.7%，關聯方交付盤源多爲非別墅豪宅，毛利率中樞具備天然支撐。我們預計企業毛利率水平相對紮實，爲未來幾年業績高增長確定性提供堅實基礎。公司自上市以來，累計分紅4.8 億元，平均派息率61%，是同期物業管理板塊最高的派息率之一，體現了公司尊重股東回報的本色。且公司由於在管面積穩定增長，分紅有望持續穩定增長——我們預計，2023 年公司現金分紅3.5 億元，相當於當前股息率5.7%。
風險因素：非業主增值服務受到地產週期負面影響的風險；公司未能被納入港股通的風險；公司硬裝服務開展不及預期的風險。
盈利預測、估值與評級：公司是中國最具特色的高端物管專家，在優質關聯方的戰略協同和公司自身獨立發展的積極努力之下有望進一步實現快速成長，5S業務可能成爲未來業績的增長引擎。此外，根據目前當前市值情況，公司在2023年第二次檢討被納入港股通概率較大，如果能夠被納入港股通，則公司流動性也有望得到大幅改善。我們維持公司2022/2023/2024 年EPS 預測1.54/2.10/2.98 元，參考保利物業、中海物業等關聯方信用穩健，交付面積提升的物業管理公司2023 年平均16x 的PE 水平，我們給予公司2023 年15 倍的目標PE 估值，對應目標價37 港元/股，維持“買入”評級。
