公司聚焦新經濟，不斷提升運營能力的做法取得碩果，預計資產的底層收益持續上升。但宏觀經濟情勢波動，不僅意味着匯率損失，也可能意味着募集資金的難度上升。一方面，如果美元的升息週期結束將對公司十分有利，另一方面，公司也在儘可能推動資金來源的本地化，尤其看重中國業務的發展和C-REITs的可能市場機會。
2022 年全年業績略顯不及預期。2022 年公司實現營業收入8.2 億美元，同比+103%，實現EBITDA10.7 億美元，同比+61%，實現PATMI5.7 億美元，同比+64%。收購ARA 產生的並表收益確實助力公司在2022 年實現了財務經營的同比高增長，但從全年來看，受制於美聯儲加息、匯率波動、宏觀經濟承壓明顯等因素，尤其是匯率方面的損失，導致公司業績略低於預期。公司在2022 年全年派發股息每股25 港仙，股息率1.86%。
資產管理規模整體穩健，業務運營能力持續提高。截至2022 年底，公司在管總資產規模1450 億美元，其中新經濟資產管理規模680 億美元，佔總資產管理規模比重47%。根據其年報，長期而言公司將圍繞新經濟、基礎設施和可再生能源等另類資產管理及不動產投資信託基金領域，推動業務持續轉型聚焦。公司於2022 年底管理物流資產組合合計出租460 萬方，電子商務租戶佔當年新經濟資產新增租賃租戶結構的76%，按收入計前十大租戶中電商和第三方物流佔據9 席。公司出租率維持高位，2022 年平均出租率約95%，除大中華區之外的市場平均出租率98%，多個市場接近滿租。2022 年公司新經濟資產組合加權平均租金調升比率爲7.5%，而目前公司有三分之一租約於未來24 個月到期，有望從續約合約的租金增長中獲取盈利能力的進一步提升。
進一步推動資金來源和資金運用結構相互匹配，減少全球經濟不確定的情況下公司可能面臨的挑戰。至2022 年底，公司在手現金約18 億美元，負債比例22.8%（2021 年底分別爲16 億美元和27.9%），資產負債表穩健健康。公司當前平均共同投資比例7.4%。公司在2022 年間加速輕資產戰略，實現17 億美元資產出表並注入其管理的基金，大幅超過過往年度目標水平，根據其公告，公司計劃2023 年進行10 億美元的資產負債表資產出表。在2022 年公司面臨較大的匯率波動風險情況下，公司積極推動融資的全面本地化。例如，公司積極推動C-REITs 產品上市，以江蘇富萊德倉儲1-3 期爲底層資產申報上市發行，打造其在中國境內成熟資產的穩定退出渠道，目前已經通過香港聯交所確認。公司對於中國和日本等社會資金相對充裕、金融風險相對較低的區域，借貸負債也更爲積極。長期而言，我們認爲國際化的不動產資產管理平台，並不是指資金來源的跨境化，而是指資產運營的經驗國際化和網絡國際化——高度本地化的資產和資金對接，才最有利於國際化不動產資產運營管理公司穩步發展。
風險因素：當前我們認爲美元加息趨勢結束仍有很大不確定性，中國以外，公司運營的個別國家和地區的金融市場動盪。這不僅意味着公司的募資難度或持續不小，也意味着匯率風險可能持續存在。公司對ARA 的收併購產生大量商譽，若整合效果不及預期仍存在相當規模的商譽減值風險。
盈利預測、估值與評級：我們認爲，宏觀經濟環境的波動確實對公司運營造成了一定的阻力，但有規模的增長、有能力的運營、輕資產的業務模式、可持續的派息政策，共同決定了公司作爲不動產資產管理平台長期的投資價值。基於EV/EBITDA 估值法，我們給予公司2023 年基金部門、開發部門、投資部門、未分配成本分別實現EBITDA 爲7.67/2.85/2.41/-1.26 億美元的預測，我們參照當前市場基準（可比公司市場一致預期2023 年EV/EBITDA 倍數介於15-19 倍，平均值17 倍），分別給予公司各分部業務2023 年15、5、15、5 倍EV/EBITDA估值，對應公司股權價值爲97 億美元，摺合股價17.3 港元/股，我們調整公司2023-2025 年EPS 預測爲0.15/0.17/0.18 美元（原預測2023/2024 年爲0.18/0.20 美元），維持“買入”的投資評級。