核心觀點
公司中資產運營模式下租戶易受疫情和經濟波動的不利影響，2022 年業績承壓。2023 年消費回暖、經濟復甦有望逐步實現，對公司旗下項目出租率及業績構成向上利好。
事件
公司發佈年報，2022 年實現營業收入8.8 億元，同比減少3.0%；實現歸母淨利潤9703.7 萬元，同比減少21.8%。
簡評
全年業績承壓。公司2022 年第三、四季度受疫情影響對租戶減租，以及部分租戶退租，導致第三、四季度收入同比下滑30.9%、24.1%。下半年收入承壓導致全年收入同比減少3.0%。歸母淨利潤降幅大於營收的主要原因在於：1、個別合聯營項目工程進度慢於預期，全年實現投資收益-1318 萬元，而2021 年爲161 萬元；2、收入下行但費用剛性，銷售、管理費用均有不同程度提升；3、全年完成多筆併購及新項目的開拓，導致財務費用較2021 年增長約1700 萬元。
年內新拓5 個輕資產管理項目。2022 年公司穩步推進項目拓展，年內新拓5 個優質項目，均位於上海、北京兩個一線城市，包括上海明天廣場的物業管理項目、上海越界平武Space 的委託管理項目、北京錦和隆福寺越都薈的委託管理項目、上海長寧金融園的物業管理項目，以及上海錦和越界原力方的委託管理項目。截至年底總運營項目數爲73 個，總運營服務面積爲131 萬平，分別較上年淨增3 個、19 萬平。
股東結構優化，2023 年將受益經濟復甦。公司小非股東無錫華映、蘇州華映、常熟華映已在2022 年內減持完畢，新進機構股東包括華夏基金、人保資產、平安資管，投資者結構進一步優化。而大非股東在4 月解禁，其減持也須滿足減持價格不低於調整後發行價7.09 元，當前股價下不存在減持可能性。隨着疫情防控政策優化，消費顯著回暖，經濟逐步向好，公司旗下運營的項目租戶與消費、經濟的關聯程度高，公司今年的出租率水平有望實現改善，推動收入業績進一步增長。
維持目標價和買入評級不變。我們下調公司的盈利預測，2023-2025 年EPS 分別爲0.26/0.33/0.40 元（原預測2023-2024 年爲0.36/0.43 元）。考慮到消費和經濟復甦，公司項目出租率有望觸底回升，經營向好預期提振估值。我們維持目標價爲7.54 元不變，維持買入評級不變。
風險分析
公司可能面臨的主要風險如下：
1、 疫情可能反覆，影響到公司正常經營。當前新冠疫情國內第一輪高峰過去，不排除可能出現新的感染高峰，進而對消費和經濟產生不利影響，干擾公司正常經營。
2、 新拓展項目可能進展不及預期。公司新拓展項目可能會面臨一些不確定因素，導致施工工程、招商等進度不及預期，對公司業績造成拖累。
3、 項目拓展速度可能不及預期以及合約到期風險。公司接洽新項目各異，新拓速度有賴雙方密切磋商。
公司部分項目面臨到期，續簽存在不確定性。