事件:2022 年3 月29 日公司发布业绩公告。
投资要点
多元业务共推营收高增,盈利能力有所下滑:21 年公司实现营收288.4 亿元,同比+84.9%,实现归母净利润40.3 亿元,同比+50.2%。其中,物管服务通过内生+外延保持高速增长,营收占比下降7.3pct 至48%,仍然属于公司主力业务;而社区增值服务、城市服务和商业运营服务实现较快增长,营收占比均有所提升,公司收入来源更趋多元。21 年公司综合毛利率30.7%,较20 年下降3.3pct,而造成毛利率下滑的主要原因为:1)21 年政府取消社保减免政策导致人工成本增长;2)毛利率较低的城市服务快速上量;3)公司持续对基础设施推陈出新,加大对设施智能化改造投入。
并购助力规模再上新台阶,第三方占比实现反超:21 年公司物管业务实现营收137.9 亿元,同比+60.3%,除“三供一业”业务外的合同管理面积为14.38 亿㎡ ,同比+75.2%,在管面积7.7 亿㎡ ,同比+102.9%,合管比1.9,规模持续领跑的同时,结构不断优化:1)核心城市占比提升:公司通过外拓实现服务城市能级的提升,21 年一二线城市在管面积达3.6 亿㎡ ,占比上升7.1pct 至47.1%。2)第三方占比超越关联公司:公司收购嘉宝服务、富良环球、邻里乐等大型物管公司,21 年新增的6.17 亿㎡ 合同管理面积中,收并购贡献4.45 亿平,新增3.88 亿㎡ 在管面积中,收并购贡献2.78亿㎡ ,从而实现在管面积中第三方占比提升至55%,对母公司依赖减小;且公司并未对收并购形成较大依赖,21 年公司通过品牌拓展增加0.84 亿㎡ 合同管理面积和0.38 亿㎡ 在管面积。我们认为,公司通过收并购不仅实现管理规模的提升,同时有利于快速切入新赛道,补齐管理的物业类型。
22 年公司将放缓收并购步伐,聚焦项目的投后整合与提质增效,努力实现高质量发展。
社区增值业务持续发力,“三供一业”盈利改善:1)社区增值:21 年实现营收33.3 亿元,同比+92.2%,19-21 年CAGR 达100%,连续三年增速高于90%,占总收入比例提升至11.5%,毛利率为60.5%,较20 年-4.6pct。公司已成功发展6 大业务板块,其中社区传媒服务收入同比增长179.1%至9.8亿元,提供社区零售业务的本地生活服务收入同比增长107.1%至11.1 亿元。2)“三供一业”:公司18 年通过与专业公司成立合资公司,开始承接国企“三供一业”业务。21 年“三供一业”中物管服务在管面积85.2 百万㎡ ,实现营收25.1 亿元,同比+62.8%,得益于提供增值服务实现毛利率提升4.6pct 至11.6%;而供热面积达42.3 百万㎡ ,供热业务实现营收12.2亿元,同比+5.4%,通过对设施设备改造带来的节能增效实现毛利率提升1.8pct 至10.4%,成为国企改革的范例。
城市服务增长加速,商业运营轻装启航:1)城市服务:由于20 年新拓展业务在21 年实现完全并表,城市服务营收同比大增+412.3%至45.3 亿元,占总收入15.7%。公司聚焦市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道,综合管理能力不断增强。2)商业运营:作为21 年新增业务,实现营收6.5 亿元,毛利率50.3%,占总收入2.3%,在营购物中心超100个,建筑面积超500 万㎡ ,已形成碧乐城、碧乐坊、碧乐时光等完整产品线,签约成都北成8 号、无锡乐都汇等轻资产运营项目,共计储备超300万㎡。
投资建议:买入。我们认为,公司通过收并购成功实现规模的跃升和第三方占比的提升,放缓收并购步伐聚焦项目整合后,有望实现并购项目的提质增效,并推动增值服务的落地。公司管理业态不断丰富,综合管理能力不断增强,各业态之间有望实现协同效应,应享有一定估值溢价。我们预计公司2022 年EPS 为1.68,给予公司2022 年25 倍PE,目标价51.83港元,维持“买入评级”。
风险提示:并购激进导致商誉过高,整合不顺存在减值风险。
事件:2022 年3 月29 日公司發佈業績公告。
投資要點
多元業務共推營收高增,盈利能力有所下滑:21 年公司實現營收288.4 億元,同比+84.9%,實現歸母淨利潤40.3 億元,同比+50.2%。其中,物管服務通過內生+外延保持高速增長,營收佔比下降7.3pct 至48%,仍然屬於公司主力業務;而社區增值服務、城市服務和商業運營服務實現較快增長,營收佔比均有所提升,公司收入來源更趨多元。21 年公司綜合毛利率30.7%,較20 年下降3.3pct,而造成毛利率下滑的主要原因爲:1)21 年政府取消社保減免政策導致人工成本增長;2)毛利率較低的城市服務快速上量;3)公司持續對基礎設施推陳出新,加大對設施智能化改造投入。
併購助力規模再上新臺階,第三方佔比實現反超:21 年公司物管業務實現營收137.9 億元,同比+60.3%,除“三供一業”業務外的合同管理面積爲14.38 億㎡ ,同比+75.2%,在管面積7.7 億㎡ ,同比+102.9%,合管比1.9,規模持續領跑的同時,結構不斷優化:1)核心城市佔比提升:公司通過外拓實現服務城市能級的提升,21 年一二線城市在管面積達3.6 億㎡ ,佔比上升7.1pct 至47.1%。2)第三方佔比超越關聯公司:公司收購嘉寶服務、富良環球、鄰里樂等大型物管公司,21 年新增的6.17 億㎡ 合同管理面積中,收併購貢獻4.45 億平,新增3.88 億㎡ 在管面積中,收併購貢獻2.78億㎡ ,從而實現在管面積中第三方佔比提升至55%,對母公司依賴減小;且公司並未對收併購形成較大依賴,21 年公司通過品牌拓展增加0.84 億㎡ 合同管理面積和0.38 億㎡ 在管面積。我們認爲,公司通過收併購不僅實現管理規模的提升,同時有利於快速切入新賽道,補齊管理的物業類型。
22 年公司將放緩收併購步伐,聚焦項目的投後整合與提質增效,努力實現高質量發展。
社區增值業務持續發力,“三供一業”盈利改善:1)社區增值:21 年實現營收33.3 億元,同比+92.2%,19-21 年CAGR 達100%,連續三年增速高於90%,佔總收入比例提升至11.5%,毛利率爲60.5%,較20 年-4.6pct。公司已成功發展6 大業務板塊,其中社區傳媒服務收入同比增長179.1%至9.8億元,提供社區零售業務的本地生活服務收入同比增長107.1%至11.1 億元。2)“三供一業”:公司18 年通過與專業公司成立合資公司,開始承接國企“三供一業”業務。21 年“三供一業”中物管服務在管面積85.2 百萬㎡ ,實現營收25.1 億元,同比+62.8%,得益於提供增值服務實現毛利率提升4.6pct 至11.6%;而供熱面積達42.3 百萬㎡ ,供熱業務實現營收12.2億元,同比+5.4%,通過對設施設備改造帶來的節能增效實現毛利率提升1.8pct 至10.4%,成爲國企改革的範例。
城市服務增長加速,商業運營輕裝啓航:1)城市服務:由於20 年新拓展業務在21 年實現完全並表,城市服務營收同比大增+412.3%至45.3 億元,佔總收入15.7%。公司聚焦市政、空間運營、產業園區、校園、醫院五大核心賽道,綜合管理能力不斷增強。2)商業運營:作爲21 年新增業務,實現營收6.5 億元,毛利率50.3%,佔總收入2.3%,在營購物中心超100個,建築面積超500 萬㎡ ,已形成碧樂城、碧樂坊、碧樂時光等完整產品線,簽約成都北成8 號、無錫樂都匯等輕資產運營項目,共計儲備超300萬㎡。
投資建議:買入。我們認爲,公司通過收併購成功實現規模的躍升和第三方佔比的提升,放緩收併購步伐聚焦項目整合後,有望實現併購項目的提質增效,並推動增值服務的落地。公司管理業態不斷豐富,綜合管理能力不斷增強,各業態之間有望實現協同效應,應享有一定估值溢價。我們預計公司2022 年EPS 爲1.68,給予公司2022 年25 倍PE,目標價51.83港元,維持“買入評級”。
風險提示:併購激進導致商譽過高,整合不順存在減值風險。