事件：碧桂园服务发布2021 年报，期内实现营业收入288.43 亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.33 亿元，同比增长50.2%；核心归母净利润46.07 亿元，同比增长58.7%。
业绩高增目标顺利达成，费用管控进一步优化。2021 年公司实现营业收入288.43 亿元，同比增长84.9%，增速较2020 年全年增速61.7%大幅提速，同时超过2021 年初收入指引的5 年复合增速50%，五年千亿目标顺利起跑；归母净利润40.33 亿元，同比增长50.2%，核心归母净利润46.07 亿元，同比增长58.7%，业绩持续高速增长。2021 年综合毛利率30.7%，同比下降3.3pct，归母净利率14%，同比下降3.2pct，核心归母净利率16%，同比下降2.6pct，利润率下降的主要源于，1）毛利率较低的城市服务收入占比提升；2）疫情社保减免退坡；3）基础设施和智能化改造设备投入拉低毛利率；若剔除城市服务和新增商业运营业务分部影响，综合毛利率为32.7%，同比下降1.4pct。销管费用率12.5%，同比下降0.9pct，期间费用率12.8%，同比下降0.3pct，费用管控进一步优化。
规模高速增长，强市拓能力延续。2021 年基础物管收入137.94 亿元，同比增长60.3%，占总收入比例同比下降7.4pct 至47.8%，毛利率同比下降4.3pct 至30.3%，毛利占比同比下降9pct至47.2%；包括“三供一业”在内，在管面积8.51 亿方，同比增长84%（“三供一业”外在管面积7.66 亿方，同增实现翻倍），合约面积15.23 亿方，同比增长68.2%，合管比1.79，规模高速增长；其中，第三方来源占比同比大幅上升27.4pct 至54.8%；新增外拓合约面积0.84 亿方，同比增长约15.9%，市场化外拓持续推进；年内新增业委会项目134 个，同比增长约2 倍，招投标项目中标率50.4%，强竞标能力延续。2021 年基础物管平均单价2.25 元/平米/月，较2020 年2.15 元/平米/月进一步提升，规模快增不减单价提升势头。城市服务收入45.29 亿元，同增超4 倍，占总收入比例同比提升10pct 至15.7%，年内新拓天津滨海新区、福建福鼎环卫一体化等项目，市政服务、空间运营、产业园、学校、医院五大核心业态均已具备较大规模，城服持续发力。
关联方财务具备安全垫，商管业务顺利推进。关联方碧桂园2021 年净负债率45.4%，同比下降10.2pct，剔除预收款的资产负债率74%，同比下降6pct，现金短债比2.29，同比增长0.38，三道红线暂居黄档；平均融资成本同比下降0.36pct 至5.29%；于今年成功发行39 亿 港元可转债，并获银行间交易商协会批准中票额度50 亿元，2021 年至今累计回购优先票据本金总额4570 万美元；关联方财务具备安全垫。（碧桂园服务与碧桂园为同一实控人的兄弟公司，具备较高的经营独立性）收并购方面，公司2021 年收并购新增合约面积4.45 亿方，于2021 年4 月完成并表蓝光嘉宝服务，其后分别参股中梁物业、长城物业6.24%、15.28%；2021 下半年至今，先后完成收购富良环球、邻里乐、中梁百悦智佳，总代价约164 亿元，并购助力规模增长。
2021 年实现商业运营服务收入6.54 亿元，商业在营项目超100 个，在营面积超500 万方，覆盖购物中心、商业街区、社区商业、专业市场多元商业形式，写字楼在管项目超200 个，在管面积超2000 万方，自去年碧桂园文商旅注入、成立商写事业部后，商管业务持续推进。
社区增值服务延续高增趋势，收入利润结构维持良好。2021 年社区增值服务收入33.27 亿元，同比增长92.2%，延续高增趋势，收入占比同比提升0.4pct 至11.5%，受较低毛利率的购销业务占比提升、疫情影响传媒竞争加剧影响，业务毛利率同比下降4.6pct 至60.5%，仍维持较高水平，毛利占比同比提升1.4pct 至22.7%；其中，社区传媒服务收入9.78 亿元，同比增长179.1%，收购城市纵横后业务迅猛增长；本地生活服务收入11.05 亿元，同比增长107.1%。非业主增值服务收入26.75 亿元，同比增长95.3%，收入占比同比上升0.3pct 至9.3%，毛利占比同比上升0.5pct 至12.3%，维持良好收入与利润结构。
投资建议：考虑到公司需整合的收并购项目较多，调整预测为公司2022-2024 年归母净利润61.60/86.34/117.83 亿元，同比增速+52.7%/+40.2%/+36.5%，对应EPS 分别为1.83/2.57/3.50 元，当前股价对应2022-2024 年PE 为15.62/11.15/8.17 倍，考虑到房地产行业阶段性调整，维持买入评级，目标价53.85 港元。
风险提示：外拓不及预期，社区增值服务拓展不及预期
事件：碧桂園服務發佈2021 年報，期內實現營業收入288.43 億元，同比增長84.9%；歸母淨利潤40.33 億元，同比增長50.2%；核心歸母淨利潤46.07 億元，同比增長58.7%。
業績高增目標順利達成，費用管控進一步優化。2021 年公司實現營業收入288.43 億元，同比增長84.9%，增速較2020 年全年增速61.7%大幅提速，同時超過2021 年初收入指引的5 年複合增速50%，五年千億目標順利起跑；歸母淨利潤40.33 億元，同比增長50.2%，核心歸母淨利潤46.07 億元，同比增長58.7%，業績持續高速增長。2021 年綜合毛利率30.7%，同比下降3.3pct，歸母淨利率14%，同比下降3.2pct，核心歸母淨利率16%，同比下降2.6pct，利潤率下降的主要源於，1）毛利率較低的城市服務收入佔比提升；2）疫情社保減免退坡；3）基礎設施和智能化改造設備投入拉低毛利率；若剔除城市服務和新增商業運營業務分部影響，綜合毛利率爲32.7%，同比下降1.4pct。銷管費用率12.5%，同比下降0.9pct，期間費用率12.8%，同比下降0.3pct，費用管控進一步優化。
規模高速增長，強市拓能力延續。2021 年基礎物管收入137.94 億元，同比增長60.3%，佔總收入比例同比下降7.4pct 至47.8%，毛利率同比下降4.3pct 至30.3%，毛利佔比同比下降9pct至47.2%；包括“三供一業”在內，在管面積8.51 億方，同比增長84%（“三供一業”外在管面積7.66 億方，同增實現翻倍），合約面積15.23 億方，同比增長68.2%，合管比1.79，規模高速增長；其中，第三方來源佔比同比大幅上升27.4pct 至54.8%；新增外拓合約面積0.84 億方，同比增長約15.9%，市場化外拓持續推進；年內新增業委會項目134 個，同比增長約2 倍，招投標項目中標率50.4%，強競標能力延續。2021 年基礎物管平均單價2.25 元/平米/月，較2020 年2.15 元/平米/月進一步提升，規模快增不減單價提升勢頭。城市服務收入45.29 億元，同增超4 倍，佔總收入比例同比提升10pct 至15.7%，年內新拓天津濱海新區、福建福鼎環衛一體化等項目，市政服務、空間運營、產業園、學校、醫院五大核心業態均已具備較大規模，城服持續發力。
關聯方財務具備安全墊，商管業務順利推進。關聯方碧桂園2021 年淨負債率45.4%，同比下降10.2pct，剔除預收款的資產負債率74%，同比下降6pct，現金短債比2.29，同比增長0.38，三道紅線暫居黃檔；平均融資成本同比下降0.36pct 至5.29%；於今年成功發行39 億 港元可轉債，並獲銀行間交易商協會批准中票額度50 億元，2021 年至今累計回購優先票據本金總額4570 萬美元；關聯方財務具備安全墊。（碧桂園服務與碧桂園爲同一實控人的兄弟公司，具備較高的經營獨立性）收併購方面，公司2021 年收併購新增合約面積4.45 億方，於2021 年4 月完成並表藍光嘉寶服務，其後分別參股中梁物業、長城物業6.24%、15.28%；2021 下半年至今，先後完成收購富良環球、鄰里樂、中梁百悅智佳，總代價約164 億元，併購助力規模增長。
2021 年實現商業運營服務收入6.54 億元，商業在營項目超100 個，在營面積超500 萬方，覆蓋購物中心、商業街區、社區商業、專業市場多元商業形式，寫字樓在管項目超200 個，在管面積超2000 萬方，自去年碧桂園文商旅注入、成立商寫事業部後，商管業務持續推進。
社區增值服務延續高增趨勢，收入利潤結構維持良好。2021 年社區增值服務收入33.27 億元，同比增長92.2%，延續高增趨勢，收入佔比同比提升0.4pct 至11.5%，受較低毛利率的購銷業務佔比提升、疫情影響傳媒競爭加劇影響，業務毛利率同比下降4.6pct 至60.5%，仍維持較高水平，毛利佔比同比提升1.4pct 至22.7%；其中，社區傳媒服務收入9.78 億元，同比增長179.1%，收購城市縱橫後業務迅猛增長；本地生活服務收入11.05 億元，同比增長107.1%。非業主增值服務收入26.75 億元，同比增長95.3%，收入佔比同比上升0.3pct 至9.3%，毛利佔比同比上升0.5pct 至12.3%，維持良好收入與利潤結構。
投資建議：考慮到公司需整合的收併購項目較多，調整預測爲公司2022-2024 年歸母淨利潤61.60/86.34/117.83 億元，同比增速+52.7%/+40.2%/+36.5%，對應EPS 分別爲1.83/2.57/3.50 元，當前股價對應2022-2024 年PE 爲15.62/11.15/8.17 倍，考慮到房地產行業階段性調整，維持買入評級，目標價53.85 港元。
風險提示：外拓不及預期，社區增值服務拓展不及預期
