聚焦商企“2+X”服务领域，打造全生命周期全产业链服务。卓越商企服务于1999 年起飞深圳，秉承“中国领先的商务不动产服务运营商”的企业愿景，聚焦商企"2+X"服务领域，目前已形成了完善的不动产全生命周期服务运营业务链条。公司主要业务线包括：1）基本物业管理服务；2）增值服务，包括资产服务、企业服务以及特定增值服务；3）其他业务，包括金融服务、公寓租赁服务、软件开发及技术维护等其他服务类型。
商务物业市场潜力大，卓越商服具备先发优势。公司主要为商务物业、公共及工业物业、住宅物业三大业态提供基本物业管理服务。商务物业服务是公司业务发展重点，收入占比维持七成以上。2019 年，中国五大物业管理服务公司在商务物业行业中的基本物业服务收入占总市场份额比重约16.7%，卓越商服占比约2.6%，排名第4。商务服务市场较为分散，龙头市占率目前较低，且平均物业管理费显著高于其他业态。卓越商企服务在全国特别是在大湾区的龙头地位稳固，具备先发优势。
背靠卓越集团，土储丰富助力发展。截至2020 年5 月31 日，公司在管来自卓越集团的总建筑面积为10.7 百万平方米，占总在管面积约41.6%；产生的收益约308.3 百万元，占基本物业管理服务收入的37.4%。卓越集团拥有土地储备面积超过5000 万平方米，近70%位于粤港澳大湾区，未来有望持续助力公司发展。
三大战略助力外拓，大客户战略初具雏形。公司外拓聚焦三大策略：1） 在目标城市获取写字楼及商务综合体标杆项目；2）跟随大客户的步伐扩张；3）通过收购及投资实现扩张。值得一提的是，公司服务的大客户包括阿里巴巴、腾讯、百度、唯品会、海康威视、华为等互联网和高科技行业龙头企业。我们认为，随着大客户自身的快速发展，卓越商服也具备跟随扩张的能力。
投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司2021-2022 年EPS 分别为人民币0.41 元、0.58 元，截至2021 年5 月14 日，公司收盘于8.17 元人民币（9.83港元），对应2021 和2022 年PE 在19.78 倍和14.04 倍，可比公司的平均PE 水平分别在39.21 倍和28.92 倍。我们给予公司2021 年28-32XPE，合理价值区间在11.56-13.21 元人民币（13.92-15.90 港元），给予公司“优于大市”评级。
风险提示。管理规模扩张不及预期，大客户战略不及预期，人工成本上升。
聚焦商企“2+X”服務領域，打造全生命週期全產業鏈服務。卓越商企服務於1999 年起飛深圳，秉承“中國領先的商務不動產服務運營商”的企業願景，聚焦商企"2+X"服務領域，目前已形成了完善的不動產全生命週期服務運營業務鏈條。公司主要業務線包括：1）基本物業管理服務；2）增值服務，包括資產服務、企業服務以及特定增值服務；3）其他業務，包括金融服務、公寓租賃服務、軟件開發及技術維護等其他服務類型。
商務物業市場潛力大，卓越商服具備先發優勢。公司主要爲商務物業、公共及工業物業、住宅物業三大業態提供基本物業管理服務。商務物業服務是公司業務發展重點，收入佔比維持七成以上。2019 年，中國五大物業管理服務公司在商務物業行業中的基本物業服務收入佔總市場份額比重約16.7%，卓越商服佔比約2.6%，排名第4。商務服務市場較爲分散，龍頭市佔率目前較低，且平均物業管理費顯著高於其他業態。卓越商企服務在全國特別是在大灣區的龍頭地位穩固，具備先發優勢。
背靠卓越集團，土儲豐富助力發展。截至2020 年5 月31 日，公司在管來自卓越集團的總建築面積爲10.7 百萬平方米，佔總在管面積約41.6%；產生的收益約308.3 百萬元，佔基本物業管理服務收入的37.4%。卓越集團擁有土地儲備面積超過5000 萬平方米，近70%位於粵港澳大灣區，未來有望持續助力公司發展。
三大戰略助力外拓，大客戶戰略初具雛形。公司外拓聚焦三大策略：1） 在目標城市獲取寫字樓及商務綜合體標杆項目；2）跟隨大客戶的步伐擴張；3）通過收購及投資實現擴張。值得一提的是，公司服務的大客戶包括阿里巴巴、騰訊、百度、唯品會、海康威視、華爲等互聯網和高科技行業龍頭企業。我們認爲，隨着大客戶自身的快速發展，卓越商服也具備跟隨擴張的能力。
投資建議：“優於大市”評級。我們預計公司2021-2022 年EPS 分別爲人民幣0.41 元、0.58 元，截至2021 年5 月14 日，公司收盤於8.17 元人民幣（9.83港元），對應2021 和2022 年PE 在19.78 倍和14.04 倍，可比公司的平均PE 水平分別在39.21 倍和28.92 倍。我們給予公司2021 年28-32XPE，合理價值區間在11.56-13.21 元人民幣（13.92-15.90 港元），給予公司“優於大市”評級。
風險提示。管理規模擴張不及預期，大客戶戰略不及預期，人工成本上升。
