公司营运简况：
合景悠活是一家综合物业管理服务供应商，管理之物业包括住宅及商业。据仲量联行资料显示，于2019年，按在管建面计算，公司在中国商业营运服务行业中排行第七，大湾区排行第五。
截至2020年4月，公司总在管面积约2215万平米，其中住宅项目约1888万平米、商业项目约327万平米。
公司以华南大湾区为主，按在管建面计算，大湾区占住宅物业管理服务总管理面积约52%；占商业物业管理服务总管理面积约56%。
公司财务简况：
公司总收入在2019年及2020年首四月分别为11.25亿元及4.28亿元。其中，
住宅物业管理服务为7.59亿元及2.93亿元，占总收入67%及69%；
商业物业管理营运服务为3.66亿元及1.35亿元，占总收入33%及31%。
公司毛利润在2019年及2020年首四月分别为4.2亿元及1.68亿元。其中，
住宅物业管理服务为2.61亿元及1.04亿元，占总毛利润的62%及62%；
商业物业管理营运服务为1.59亿元及0.63亿元，占总毛利润的38%及38%。
公司整体毛利率在2019年及2020年首四月分别为37.3%及39.2%。其中，
住宅物业管理服务为34.4%及35.6%；
商业物业管理营运服务为43.4%及47.2%。
公司净利率在2019年及2020年首四月分别为16.4%及17.8%。
关联地产公司简况：
合景悠活由合景泰富（1813 HK）中分拆出来，合景泰富股东将获合景悠活的实物分派，分拆后合景悠活将不是合景泰富的附属公司，两者变为兄弟公司。
截至2020年4月，合景悠活的住宅及商业物业中，由合景泰富及其合联营公司所发展的项目占总建面约79%及73%。
合景泰富2019年及2020年首三季的销售额分别为861亿元及659亿元，根据克而瑞数据，按全口径销售额计算，在百强房企中排行第41及第40。
截至2020年6月，合景泰富集团旗下共拥有165个项目，拥有土地储备总建面约2,475万平米，权益建面约1,636万平米。总可售货值约5,100亿元。
行业状况及前景
根据中指院分析，截至2019年底，中国物业在管建面约239亿平米，其中物管百强占有率约43.5%。百强物业服务企业所管理物业的平均数量由2015年的154项，增至2019年的212项，复合年增长率为8.3%。随着头部企业在资源整合上的比较优势。
2019年物业服务百强企业约80%的物业管理服务收益来自其关联地产集团；平均在管建面为4740万平米，其中平均约60%的在管建面乃由其关联地产集团开发的。但随着在管规模上升，来自关联地产集团项目在增量上的贡献会愈来愈少。物业公司的外拓能力愈趋重要。
此外，物管服务属劳动密集型行业，涉及大量工人，如安保、清洁及维护人员。最低月工资正在不断增加，中小开发商在缺乏规模效益的情况下，都会选择出售其物业公司予大型物管商，或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商，马太效应将持续下去。
优势与机遇
据仲量联行资料显示，于2019年，按总在管商业项目建面计算，合景悠活在中国排行第七，在大湾区排行第五。此外，据仲量联行所示，按总收入计，公司于2019年在中国商业项目管理公司中排行第六。反映合景悠活在商业项目管理，尤其在大湾区的市场地位。
合景悠活的商管项目主要以广州、上海等大湾区、长三角热点城市的甲级商场及写字楼为主，品牌效应良好。
其关联地产公司合景泰富集团为大型物业发展商，在大湾区占据领先地位。合景泰富集团深耕大湾区及长三角地区的业务，专注于一线、新一线及二线城市。截至2020年6月，拥有土地储备总建面约2,475万平米。为合景悠活的扩展奠下稳固的基础。
粤港澳大湾区地处沿海开放前沿，以泛珠三角区域为广阔发展腹地，在「一带一路」建设中具有重要地位。在经济实力方面，大湾区经济发展水平一向领先全国，产业体系完备，集群优势明显，经济互补性强。珠三角九市已初步形成以战略性新兴产业为先导，其中深圳作为经济特区，则定位为全国性经济中心城市及国家创新型城市。公司作为大湾区品牌企业，长远受惠于大湾区的发展。
此外，集团在长三角的布局亦不少，长三角是中国经济发展最繁荣及活跃的地区之一，作为「一带一路」和「长江经济带」的交汇点，在全国经济中具有重要地位。为了加强城市间的协同和联动，使经济发展再下一城，长三角一体化在2018年再次被国家主席习近平总书记再次强调及宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，同年被国务院总理李克强写入政府工作报告，着力落实新发展理念，构建现代化经济体系，推进更高起点的深化改革。公司长远亦受惠于长三角地区的发展。
弱项与风险
物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。勞動成本及分包成本合共佔公司銷售成本的重大部分，最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。
劳动及分包成本分别占2017-19年及2020年首四月的销售成本总额的69.6%、70.6%、73.4%及77.6%。占比逐年上升。
投资估值
物业板块上半年整体增长虽然较高，但主要来自2019年下半年新增项目的贡献，2020年上半年的交付较少，所以业绩环比增长较低。导致业绩后出现套利沽压。未来我们认为增值服务是关键，能够培育社区增值服务的物业公司将会跑赢同业。在住宅物业管理服务板块中，合景的社区增值服务占比属行业中间偏上水平，主要受惠物业代理服务于2019年时的大力发展，未来有待开展其他业态。
背靠合景泰富集团，2020年销售将约1000亿元，在百强房企中排行第40位。十多年上市历史，市场充分了解集团背景。
合景悠活的商业物业管理营运服务板块是一亮点，以高端商业为主，并位处于大湾区及长三角的热点城市，长远受惠其实体经济发展。
假设以上线定价（每股8.13港元），并悉数行使超额配股权，我们预期公司2020/21年市盈率约42/25倍，估值上略高于同业平均水平。
公司以实物分派方式，按比例把合景悠活完全分派给原合景泰富股东，估计市场较多投资者会先行沽出合景悠活作套利，上市初期股价表现较为波动。此外，同为商管公司的卓越商企服务（6989 HK）首天开盘表现一般，商管公司行情短期受影响。
综合以上考虑，我们给予公司IPO专用评级：5分。
高瓴资本、雪湖资本、嘉实国际、奥陆资本等知名机构作基石投资人，对股价起背书作用。
建议投资者可在公司上市后，待价格稳定才逐步增持。
公司營運簡況：
合景悠活是一家綜合物業管理服務供應商，管理之物業包括住宅及商業。據仲量聯行資料顯示，於2019年，按在管建面計算，公司在中國商業營運服務行業中排行第七，大灣區排行第五。
截至2020年4月，公司總在管面積約2215萬平米，其中住宅項目約1888萬平米、商業項目約327萬平米。
公司以華南大灣區為主，按在管建面計算，大灣區佔住宅物業管理服務總管理面積約52%；佔商業物業管理服務總管理面積約56%。
公司財務簡況：
公司總收入在2019年及2020年首四月分別為11.25億元及4.28億元。其中，
住宅物業管理服務為7.59億元及2.93億元，佔總收入67%及69%；
商業物業管理營運服務為3.66億元及1.35億元，佔總收入33%及31%。
公司毛利潤在2019年及2020年首四月分別為4.2億元及1.68億元。其中，
住宅物業管理服務為2.61億元及1.04億元，佔總毛利潤的62%及62%；
商業物業管理營運服務為1.59億元及0.63億元，佔總毛利潤的38%及38%。
公司整體毛利率在2019年及2020年首四月分別為37.3%及39.2%。其中，
住宅物業管理服務為34.4%及35.6%；
商業物業管理營運服務為43.4%及47.2%。
公司淨利率在2019年及2020年首四月分別為16.4%及17.8%。
關聯地產公司簡況：
合景悠活由合景泰富（1813 HK）中分拆出來，合景泰富股東將獲合景悠活的實物分派，分拆後合景悠活將不是合景泰富的附屬公司，兩者變為兄弟公司。
截至2020年4月，合景悠活的住宅及商業物業中，由合景泰富及其合聯營公司所發展的項目佔總建面約79%及73%。
合景泰富2019年及2020年首三季的銷售額分別為861億元及659億元，根據克而瑞數據，按全口徑銷售額計算，在百強房企中排行第41及第40。
截至2020年6月，合景泰富集團旗下共擁有165個項目，擁有土地儲備總建面約2,475萬平米，權益建面約1,636萬平米。總可售貨值約5,100億元。
行業狀況及前景
根據中指院分析，截至2019年底，中國物業在管建面約239億平米，其中物管百強佔有率約43.5%。百強物業服務企業所管理物業的平均數量由2015年的154項，增至2019年的212項，複合年增長率為8.3%。隨着頭部企業在資源整合上的比較優勢。
2019年物業服務百強企業約80%的物業管理服務收益來自其關聯地產集團；平均在管建面為4740萬平米，其中平均約60%的在管建面乃由其關聯地產集團開發的。但隨着在管規模上升，來自關聯地產集團項目在增量上的貢獻會愈來愈少。物業公司的外拓能力愈趨重要。
此外，物管服務屬勞動密集型行業，涉及大量工人，如安保、清潔及維護人員。最低月工資正在不斷增加，中小開發商在缺乏規模效益的情況下，都會選擇出售其物業公司予大型物管商，或把他們新開發的物業項目選定其他大型物管公司作服務營運商，馬太效應將持續下去。
優勢與機遇
據仲量聯行資料顯示，於2019年，按總在管商業項目建面計算，合景悠活在中國排行第七，在大灣區排行第五。此外，據仲量聯行所示，按總收入計，公司於2019年在中國商業項目管理公司中排行第六。反映合景悠活在商業項目管理，尤其在大灣區的市場地位。
合景悠活的商管項目主要以廣州、上海等大灣區、長三角熱點城市的甲級商場及寫字樓為主，品牌效應良好。
其關聯地產公司合景泰富集團為大型物業發展商，在大灣區佔據領先地位。合景泰富集團深耕大灣區及長三角地區的業務，專注於一線、新一線及二線城市。截至2020年6月，擁有土地儲備總建面約2,475萬平米。為合景悠活的擴展奠下穩固的基礎。
粵港澳大灣區地處沿海開放前沿，以泛珠三角區域為廣闊發展腹地，在「一帶一路」建設中具有重要地位。在經濟實力方面，大灣區經濟發展水平一向領先全國，產業體系完備，集羣優勢明顯，經濟互補性強。珠三角九市已初步形成以戰略性新興產業為先導，其中深圳作為經濟特區，則定位為全國性經濟中心城市及國家創新型城市。公司作為大灣區品牌企業，長遠受惠於大灣區的發展。
此外，集團在長三角的佈局亦不少，長三角是中國經濟發展最繁榮及活躍的地區之一，作為「一帶一路」和「長江經濟帶」的交匯點，在全國經濟中具有重要地位。為了加強城市間的協同和聯動，使經濟發展再下一城，長三角一體化在2018年再次被國家主席習近平總書記再次強調及宣佈，支持長江三角洲區域一體化發展並上升為國家戰略，同年被國務院總理李克強寫入政府工作報告，着力落實新發展理念，構建現代化經濟體系，推進更高起點的深化改革。公司長遠亦受惠於長三角地區的發展。
弱項與風險
物管行業是勞工密集的產業之一，勞工成本在銷售成本及行政開支的主要部分。勞動成本及分包成本合共佔公司銷售成本的重大部分，最低工資上漲及人工成本上升會影響未來盈利能力。
勞動及分包成本分別佔2017-19年及2020年首四月的銷售成本總額的69.6%、70.6%、73.4%及77.6%。佔比逐年上升。
投資估值
物業板塊上半年整體增長雖然較高，但主要來自2019年下半年新增項目的貢獻，2020年上半年的交付較少，所以業績環比增長較低。導致業績後出現套利沽壓。未來我們認為增值服務是關鍵，能夠培育社區增值服務的物業公司將會跑贏同業。在住宅物業管理服務板塊中，合景的社區增值服務佔比屬行業中間偏上水平，主要受惠物業代理服務於2019年時的大力發展，未來有待開展其他業態。
背靠合景泰富集團，2020年銷售將約1000億元，在百強房企中排行第40位。十多年上市歷史，市場充分了解集團背景。
合景悠活的商業物業管理營運服務板塊是一亮點，以高端商業為主，並位處於大灣區及長三角的熱點城市，長遠受惠其實體經濟發展。
假設以上線定價（每股8.13港元），並悉數行使超額配股權，我們預期公司2020/21年市盈率約42/25倍，估值上略高於同業平均水平。
公司以實物分派方式，按比例把合景悠活完全分派給原合景泰富股東，估計市場較多投資者會先行沽出合景悠活作套利，上市初期股價表現較為波動。此外，同為商管公司的卓越商企服務（6989 HK）首天開盤表現一般，商管公司行情短期受影響。
綜合以上考慮，我們給予公司IPO專用評級：5分。
高瓴資本、雪湖資本、嘉實國際、奧陸資本等知名機構作基石投資人，對股價起背書作用。
建議投資者可在公司上市後，待價格穩定才逐步增持。
