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建业地产(00832.HK):持续走向复苏;首次覆盖给予“收集”

建業地產(00832.HK):持續走向復甦;首次覆蓋給予“收集”

國泰君安國際 ·  2020/09/16 00:00  · 研報

堅持紮根河南。建業地產成立於1992 年,作為河南省房企,過去28 年一直紮根河南房地產市場。2019 年底,公司業務已經全覆蓋河南122 個縣級以上市縣。截至2020 年6 月底,總的土地儲備面積為5,265 萬平方米。我們相信,河南可以提供足夠的市場空間供公司未來發展。

並且,我們認為,作為河南省知名品牌,建業在該區域擁有規模效應的優勢和高效運營。

多元業務發展,成為新型生活服務提供商。公司整合相關物業、教育、酒店、足球、商業、綠色基地等資源,構建“私人訂製”式大服務體系,致力於成為城市新型生活方式的服務企業。

從2015 年開始,公司開展了輕資產業務,持續實現品牌輸出。2020 年5 月,建業新生活(09983HK)在香港上市,是目前中原地區最大的物業管理服務商。

持續復甦,仍然有改善空間。我們認為繼2019 年實現收入翻倍以後,建業地產持續走在復甦的道路上。我們有信心公司能完成2020 年重資產合約銷售人民幣800 億元的目標,同時預計公司2019-2022 年收入/核心股東利潤的年複合增長率為22.4%/18.8%。但是,我們認為公司股價承壓是因為受毛利率下滑和較高的利息支出影響。長期來看,公司有可以改善的空間。

首次覆蓋給予“收集”評級,目標價4.20 港元。我們的目標價對應公司2020 年每股淨估值14.01 港元有70%的折讓。目標價對應的2020 年核心市盈率為4.5 倍。主要下行風險:1)河南市場的銷售轉差,以及2)毛利率進一步下滑。

風險因素

河南省的銷售可能轉差。建業地產是河南省最大的開發商。公司主要專注於河南省,且在鄭州有龐大的佈局。公司在該區域或許面對銷售明顯轉差的風險,主要由於更嚴格的房地產政策、受壓制的購房需求以及更激烈的競爭。而且,公司在河南過度集中的土儲使得公司面臨區域性風險,我們認為這可能影響其房屋銷售及盈利能力。

毛利率顯著收縮。公司的毛利率在2018 年、2019 年和2020 年上半年呈現波動的走勢,毛利率分別為34.4%、26.0%和23.7%。

由於平均土地成本上漲及疲弱的銷售均價,其毛利率可能承壓。除了土地成本和銷售均價以外,其他可能影響公司的毛利率包括勞工和建材成本上漲。我們對公司的盈利能力預測可能受到毛利率下滑快於我們預期的嚴重影響。

融資成本攀升。公司2017 年、2018 年和2019 年的未償還借款的加權平均有效利率分別為6.8%、7.0%和7.3%,呈現上行態勢。

倘若發生以下因素,比如現金流惡化、融資渠道收緊或基準利率上調,公司的融資成本可能攀升。如果公司的融資成本進一步攀升,我們認為將可能對公司的盈利能力和業務業績造成負面影響。

河南低線城市面臨更嚴格的調控政策。目前,除了鄭州以外,河南其他城市實施的房地產政策相對寬鬆。然而,考慮到公司在這些城市有龐大的土儲(72.0%),河南這些低線城市可能出現的調控政策或許對公司的業務運營造成巨大影響。這些城市出臺更嚴格的限購令或房貸政策可能嚴重打擊實體市場,尤其是購房者的情緒,繼而影響建業地產的合約銷售、盈利和現金流。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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