绿景大股东以407 万元,把白石洲项目的55%,转售予绿景。加上去年从大股东手上以10,000 美元购入的25%,现时公司共持有白石洲项目的80%。白石洲项目位于深圳南山区,属城市更新项目,总计容建面约358 万平方米,扣除回迁部份,预计可售建面约150 平米,周边楼市均价每平米120,000 元。我们根据半年业绩数据,调升NAV 估值至390 亿元;目标估值由NAV 30%拆让率调整至20%,以反映白石洲项目注入后不确定性风险大幅降低,新目标价为每股4.0 港元,维持「买入」评级。
报告摘要
以低价注入白石洲项目。绿景大股东以407 万元,把白石洲项目的55%,转售予绿景。加上去年从大股东手上以10,000 美元购入的25%,现时公司共持有白石洲项目的80%。白石洲项目位于深圳南山区,属城市更新项目,总计容建面约358 万平方米,扣除回迁部份,预计可售建面约150 平米,周边楼市均价每平米120,000元。项目分三期开发,总体开发周期预计为8-10 年。首期预计于2022-23 年开始预售,支持公司未来销售及盈利。
上半年毛利率维持较高水平。绿景上半年受周期性波动之影响,结转同比有所下降,收入同比减少28% 至24.6 亿元,然而受惠以旧改方式补充土储的优势,拿地成本相对较低,毛利率维持较高水平,上半年毛利率约65%。撇除投资物业的公允价值变动、可换股债券衍生工具部分的公允价值变动等非核心项目,我们估算公司核心净利约 2.6 亿元,核心净利率约 10.6%。
土储相对充裕。截至2020 年6 月,绿景土地储备总建面约1,450 万平米(包括白石洲项目),扣除已售部分,估计货值约4000 亿元,80%位处于大湾区。可供短期开发销售的项目包括红树湾壹号尾盘、深圳美景项目、珠海喜悦荟及化州国际花城等项目,可售货值约为160 亿元,支持公司2020 下半年至2022 年的销售,为白石洲项目推售前的主要可售资源。
维持「买入」评级。公司发展一向以「住宅+商业」,双轮驱动。随着城市化进程的深化,核心城市核心地段的物业价值将不断上升,公司策略性地保留主要的商业部分作自持投资。截至 2020 年6 月,商业项目总建面约 68 万平米,在营运超过50万平米,上半年租金收入约 3.2 亿元,随着香港商业项目绿景NEO 的启用,进一步优化投资物业的结构,为未来带来稳定的现金流。我们根据半年业绩数据,调升NAV 估值至390 亿元;目标估值由30%的NAV 拆让率调整至20%,以反映白石洲项目注入后不确定性风险大幅降低,新目标价为每股4.0 港元,维持「买入」评级。
风险提示:房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。
綠景大股東以407 萬元,把白石洲項目的55%,轉售予綠景。加上去年從大股東手上以10,000 美元購入的25%,現時公司共持有白石洲項目的80%。白石洲項目位於深圳南山區,屬城市更新項目,總計容建面約358 萬平方米,扣除回遷部份,預計可售建面約150 平米,周邊樓市均價每平米120,000 元。我們根據半年業績數據,調升NAV 估值至390 億元;目標估值由NAV 30%拆讓率調整至20%,以反映白石洲項目注入後不確定性風險大幅降低,新目標價爲每股4.0 港元,維持「買入」評級。
報告摘要
以低價注入白石洲項目。綠景大股東以407 萬元,把白石洲項目的55%,轉售予綠景。加上去年從大股東手上以10,000 美元購入的25%,現時公司共持有白石洲項目的80%。白石洲項目位於深圳南山區,屬城市更新項目,總計容建面約358 萬平方米,扣除回遷部份,預計可售建面約150 平米,周邊樓市均價每平米120,000元。項目分三期開發,總體開發週期預計爲8-10 年。首期預計於2022-23 年開始預售,支持公司未來銷售及盈利。
上半年毛利率維持較高水平。綠景上半年受週期性波動之影響,結轉同比有所下降,收入同比減少28% 至24.6 億元,然而受惠以舊改方式補充土儲的優勢,拿地成本相對較低,毛利率維持較高水平,上半年毛利率約65%。撇除投資物業的公允價值變動、可換股債券衍生工具部分的公允價值變動等非核心項目,我們估算公司核心淨利約 2.6 億元,核心淨利率約 10.6%。
土儲相對充裕。截至2020 年6 月,綠景土地儲備總建面約1,450 萬平米(包括白石洲項目),扣除已售部分,估計貨值約4000 億元,80%位處於大灣區。可供短期開發銷售的項目包括紅樹灣壹號尾盤、深圳美景項目、珠海喜悅薈及化州國際花城等項目,可售貨值約爲160 億元,支持公司2020 下半年至2022 年的銷售,爲白石洲項目推售前的主要可售資源。
維持「買入」評級。公司發展一向以「住宅+商業」,雙輪驅動。隨着城市化進程的深化,核心城市核心地段的物業價值將不斷上升,公司策略性地保留主要的商業部分作自持投資。截至 2020 年6 月,商業項目總建面約 68 萬平米,在營運超過50萬平米,上半年租金收入約 3.2 億元,隨着香港商業項目綠景NEO 的啓用,進一步優化投資物業的結構,爲未來帶來穩定的現金流。我們根據半年業績數據,調升NAV 估值至390 億元;目標估值由30%的NAV 拆讓率調整至20%,以反映白石洲項目注入後不確定性風險大幅降低,新目標價爲每股4.0 港元,維持「買入」評級。
風險提示:房地產調控政策、經濟下行對銷售造成壓力。