投资要点
我们的观 点:公司与A股主体分工明确,未来将发展为专业的商业运营上市主体,物业销售占比将进一步压缩控制。上半年公司的租金收入受冲击下滑,预计全年租金也会受到一定影响。长期来看,公司的商场质量资产优质,商业模式成熟定位清晰,已开业成熟商场现金流回报稳定,增量商场逐步投入运营,预计2020 至2022 年还将分别开业2、5、3 个商场。公司的当前股价对应2019 年PE 为5.7 倍,当前股息收益率为7.7%。
核心净利润同比下降75%,业绩符合预期:2020H1 公司实现营业收入35 亿元人民币(下同),同比下降48%,收入下滑主要由于物业开发贡献下降。投资物业及相关服务、物业及土地开发、输出管理及其他服务、酒店收入占比分别为46%、46%、3%和5%,投资物业及相关服务和物业及土地开发收入占比分别增长13 和下降14 个百分点。归母核心净利润为1.4 亿元,同比下降75%,下滑幅度扩大主要是由SG&A 费用率增长(收入下降但持续产生日常营运费用开支尤其是投资物业方面)以及有效税率增长(递延税项增长)导致。投资物业收入占比增加,拉动毛利率提升6.7 个百分点至59.7%。
归母核心净利率为3.9%,同比下降4.3 个百分点。
销售均价高于行业平均水平:上半年公司累计实现销售金额和销售面积68 亿元、20万平米,销售均价为33805 元/平米,销售均价高于行业平均水平。从中粮集团战略层面来说,未来物业销售业务将主要放在A 股主体大悦城(000031.SZ),大悦城地产(207.HK)则着力培育商业,物业销售比例将会得到进一步控制,大悦城地产拿地以综合体形式或A 股主体孵化注入形式实现。截至2020H1,公司的土储可售面积为260万平米,大悦城(000031.SZ)的土储可售面积达1200 万平米。
租金收入持续恢复:受到公共卫生事件影响,公司一季度实行2.6 亿元商户免租,购物中心销售额和客流量都大幅下滑,尤其北京主力大悦城商场更是受到了二次冲击。
截至年中各项数据已基本恢复,但上半年租金收入仍然受挫明显,预计下半年将延续修复势头。上半年公司购物中心的销售额为65 亿元,同比下降43%;租金收入为10亿元,同比下降33%;EBITDA 为9 亿元,同比下降26%;EBITDA 率为84%,仍然保持高位。
保持较低杠杆水平:截至2020H1 公司的净负债率为46.2%,较2019 年末增长5.3 个百分点。平均融资成本为4.3%,较2019 年末下降0.3 个百分点。公司的账面现金为141 亿元,有息负债为367 亿元,其中短期债务占比为18%,现金短债比超过2 倍,EBITDA 对利息保障倍数达到2.35 倍,财务状况足够安全。
风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。
投資要點
我們的觀 點:公司與A股主體分工明確,未來將發展爲專業的商業運營上市主體,物業銷售佔比將進一步壓縮控制。上半年公司的租金收入受衝擊下滑,預計全年租金也會受到一定影響。長期來看,公司的商場質量資產優質,商業模式成熟定位清晰,已開業成熟商場現金流回報穩定,增量商場逐步投入運營,預計2020 至2022 年還將分別開業2、5、3 個商場。公司的當前股價對應2019 年PE 爲5.7 倍,當前股息收益率爲7.7%。
核心淨利潤同比下降75%,業績符合預期:2020H1 公司實現營業收入35 億元人民幣(下同),同比下降48%,收入下滑主要由於物業開發貢獻下降。投資物業及相關服務、物業及土地開發、輸出管理及其他服務、酒店收入佔比分別爲46%、46%、3%和5%,投資物業及相關服務和物業及土地開發收入佔比分別增長13 和下降14 個百分點。歸母核心淨利潤爲1.4 億元,同比下降75%,下滑幅度擴大主要是由SG&A 費用率增長(收入下降但持續產生日常營運費用開支尤其是投資物業方面)以及有效稅率增長(遞延稅項增長)導致。投資物業收入佔比增加,拉動毛利率提升6.7 個百分點至59.7%。
歸母核心淨利率爲3.9%,同比下降4.3 個百分點。
銷售均價高於行業平均水平:上半年公司累計實現銷售金額和銷售面積68 億元、20萬平米,銷售均價爲33805 元/平米,銷售均價高於行業平均水平。從中糧集團戰略層面來說,未來物業銷售業務將主要放在A 股主體大悅城(000031.SZ),大悅城地產(207.HK)則着力培育商業,物業銷售比例將會得到進一步控制,大悅城地產拿地以綜合體形式或A 股主體孵化注入形式實現。截至2020H1,公司的土儲可售面積爲260萬平米,大悅城(000031.SZ)的土儲可售面積達1200 萬平米。
租金收入持續恢復:受到公共衛生事件影響,公司一季度實行2.6 億元商戶免租,購物中心銷售額和客流量都大幅下滑,尤其北京主力大悅城商場更是受到了二次衝擊。
截至年中各項數據已基本恢復,但上半年租金收入仍然受挫明顯,預計下半年將延續修復勢頭。上半年公司購物中心的銷售額爲65 億元,同比下降43%;租金收入爲10億元,同比下降33%;EBITDA 爲9 億元,同比下降26%;EBITDA 率爲84%,仍然保持高位。
保持較低槓桿水平:截至2020H1 公司的淨負債率爲46.2%,較2019 年末增長5.3 個百分點。平均融資成本爲4.3%,較2019 年末下降0.3 個百分點。公司的賬面現金爲141 億元,有息負債爲367 億元,其中短期債務佔比爲18%,現金短債比超過2 倍,EBITDA 對利息保障倍數達到2.35 倍,財務狀況足夠安全。
風險提示:宏觀經濟增長放緩、行業限制政策加嚴、流動性收緊、商品房銷售不及預期、人民幣貶值、租金收入不及預期。