白石洲项目80%股权注入，资产价值将逐步释放
白石洲资产80%股权注入：8 月25 日，公司发布公告称，公司以总对价407 万元人民币向富业投资、众集及胜成投资认购股份，认购完成后，连同2019 年10 月28 日注入的白石洲25%权益（对价1 万美元），公司及控股股东黄康境分别间接持有白石洲城市更新项目（「白石洲项目」）80%及20%权益。
白石洲项目价值将逐步释放，有望提升公司销售及增厚业绩：截至上半年，公司现有土储173 万方（权益86%），可售货值约695 亿元，大部分位于深圳及其他一二线城市，可有效保证每年40-60 亿合同销售额顺利完成。
此外，考虑到白石洲项目注入已完成，同时项目也在稳步推进过程，白石洲项目已经获批的专项规划，计容面积约358 万平方米，可售建面约180 万方，预计可贡献货值约2000 亿（假设自持物业也用于销售）,将会分三期进行开发，开发周期预计为8 至10 年。预计第一期有望在2021 年初动工，22-23 年大概率可入市销售，随着白石洲项目的启动开发，将带动公司规模和盈利跨越式提升。
中期业绩短期波动，全年销售目标维持不变：截至2020 年中期，公司实现营业收入7.67 亿元，同比下滑28%，实现毛利4.41 亿元，同比下滑33%，公司实现归母净利润1.92 亿元，同比下滑96%。公司业绩下滑：1）主要在于公司专注于城市更新业务且目前销售规模较小，容易受个别项目结转周期性波动。2）财务费用大幅上升40%，香港NEO 于2019 年下半年竣工而利息费用化。3）有效税率大幅上升至93%,主要在于境外不能抵稅費用增加(如美元债条款调整，香港NEO 减值，香港NEO 财务费用等),假如剔除后，调整后有效税率回归正常44%水平。尽管公司短期业绩受项目结转周期的波动，但考虑到未来随着白石洲的入市，公司的盈利增长将处于一个稳步提升过程。
截至2020 年上半年，公司实现合同销售额24.6 亿元，预计全年销售可维持在60 亿。
目标价3.54 港元，买入评级：对于开发业务，目前白石洲已顺利注入并稳步推进，考虑到白石洲项目注入对公司NAV 增厚影响，我们测算公司NAV 约428 亿人民币，给予50%折让，对应开发业务214 亿人民币。对于投资物业，假设现有运营物业以及在建物业均实现稳定成熟运营，预估可实现利润约3.15 亿元，考虑到经常性收入可持续性，给予25 倍估值，对应投资物业估值63 亿。公司共计目标市值约308 亿港币，考虑股份摊薄后，对应目标价3.54 港元，买入评级。
白石洲項目80%股權注入，資產價值將逐步釋放
白石洲資產80%股權注入：8 月25 日，公司發佈公告稱，公司以總對價407 萬元人民幣向富業投資、衆集及勝成投資認購股份，認購完成後，連同2019 年10 月28 日注入的白石洲25%權益（對價1 萬美元），公司及控股股東黃康境分別間接持有白石洲城市更新項目（「白石洲項目」）80%及20%權益。
白石洲項目價值將逐步釋放，有望提升公司銷售及增厚業績：截至上半年，公司現有土儲173 萬方（權益86%），可售貨值約695 億元，大部分位於深圳及其他一二線城市，可有效保證每年40-60 億合同銷售額順利完成。
此外，考慮到白石洲項目注入已完成，同時項目也在穩步推進過程，白石洲項目已經獲批的專項規劃，計容面積約358 萬平方米，可售建面約180 萬方，預計可貢獻貨值約2000 億（假設自持物業也用於銷售）,將會分三期進行開發，開發週期預計爲8 至10 年。預計第一期有望在2021 年初動工，22-23 年大概率可入市銷售，隨着白石洲項目的啓動開發，將帶動公司規模和盈利跨越式提升。
中期業績短期波動，全年銷售目標維持不變：截至2020 年中期，公司實現營業收入7.67 億元，同比下滑28%，實現毛利4.41 億元，同比下滑33%，公司實現歸母淨利潤1.92 億元，同比下滑96%。公司業績下滑：1）主要在於公司專注於城市更新業務且目前銷售規模較小，容易受個別項目結轉週期性波動。2）財務費用大幅上升40%，香港NEO 於2019 年下半年竣工而利息費用化。3）有效稅率大幅上升至93%,主要在於境外不能抵稅費用增加(如美元債條款調整，香港NEO 減值，香港NEO 財務費用等),假如剔除後，調整後有效稅率回歸正常44%水平。儘管公司短期業績受項目結轉週期的波動，但考慮到未來隨着白石洲的入市，公司的盈利增長將處於一個穩步提升過程。
截至2020 年上半年，公司實現合同銷售額24.6 億元，預計全年銷售可維持在60 億。
目標價3.54 港元，買入評級：對於開發業務，目前白石洲已順利注入並穩步推進，考慮到白石洲項目注入對公司NAV 增厚影響，我們測算公司NAV 約428 億人民幣，給予50%折讓，對應開發業務214 億人民幣。對於投資物業，假設現有運營物業以及在建物業均實現穩定成熟運營，預估可實現利潤約3.15 億元，考慮到經常性收入可持續性，給予25 倍估值，對應投資物業估值63 億。公司共計目標市值約308 億港幣，考慮股份攤薄後，對應目標價3.54 港元，買入評級。
