弘阳上半年结转同比大幅增加,收入同比上升 146.3% 至 96.2 亿元,毛利率约25.3%。撇除投资物业的公允价值变动等非核心项目,我们估算公司核心净利约 6.1亿元,同比上升 21.7%。虽然净利增长速度受毛利率及项目权益比率下降而有所影响,但考虑到公司仍在增长阶段,属正常现像。弘阳强化物业开发的现金流管理,上半年签约回款率达91%,有效贡献经营现金流,至6 月底的净杠杆比率同比下降7.2 个百分点至 68.7%,比去年底环比下降 1.7 个百分点。弘阳1-7 月总销售额约408 亿元,同比上升19.1%,表现优于同业。我们维持买入评级,目标价每股3.6港元。
报告摘要
结转收入上升。弘阳上半年结转同比大幅增加,收入同比上升146.3% 至96.2 亿元,毛利率上半年约25.3%,虽然从去年同期较高水平的29.0% 回落3.7 个百分点,但去年下半年有所改善,环比上升1.5 个百分点。销售及行政成本对收入占比同比下降 7.0 个百分点,导致营业利润率有所改善,利润率同比上升 3.3 个百分点、环比上升 2.4 个百分点,至16.3%。撇除投资物业的公允价值变动等非核心项目,我们估算公司核心净利约 6.1 亿元,同比上升 21.7%。
拿地多元化。截至2020 年6 月,弘阳土地储备总建面约 1,837 万平米,73% 位处于长三角,其中 55% 位置于江苏,贯彻公司深耕长三角、做透大江苏的发展策略。弘阳上半年总购入307 万平米之土储,总成本约197 亿元,占上半年销售额(315.7 亿元)的62%,投资比率略高于在同业平均水平,反映公司为冲千亿元销售而作准备。在新取得的土储中,并购、商住联动与底价拿地占总额的45%,导致成本相对较轻,土地楼面均价约每平米6408 元,进一步看出公司深耕长三角所带来的比较优势。
「住宅+商业」双轮驱动发展。弘阳继续发展商业物业作中长线局置。上半年在营运的商业建筑面积达 50 萬平米,在建及拟建购物中心建筑面积达 24 萬平米。商业物业投资上半年为公司带来 2.13 亿元 的可持续性收入,同比上升 14.5%。为了平衡商业板块的重资本投入,弘阳强化物业开发的现金流管理,上半年签约回款率达91%,有效贡献经营现金流,在手现金水平同比上升 7.9% 至 182 亿元。至6 月底的净杠杆比率同比下降 7.2 个百分点至 68.7%,比去年底环比下降 1.7 个百分点。短债比率环比下降至 36.8%,现金短债比在6 月底约 1.54 倍,债务结构健康。
维持买入评级。在卫生事件的影响下,弘阳上半年销售增长虽然有所影响,但受惠于长三角地区的经济深度,及其对于房地产的刚性需求,二季度明显环比大幅改善,累计上半年的销售额仍然录得正增长。 7 月单月销售同比增长 130%,弘阳1-7 月总销售额约 408 亿元,同比上升19.1%,表现优于同业。虽然净利增长速度受毛利率及项目权益比率下降而有所影响,但考虑到公司仍在增长阶段,属正常现像。我们维持买入评级,目标价每股3.6 港元。
风险提示:房地产调控政策、经济下行对销售造成压力、疫情情况反复。
弘陽上半年結轉同比大幅增加,收入同比上升 146.3% 至 96.2 億元,毛利率約25.3%。撇除投資物業的公允價值變動等非核心項目,我們估算公司核心淨利約 6.1億元,同比上升 21.7%。雖然淨利增長速度受毛利率及項目權益比率下降而有所影響,但考慮到公司仍在增長階段,屬正常現像。弘陽強化物業開發的現金流管理,上半年簽約回款率達91%,有效貢獻經營現金流,至6 月底的淨槓桿比率同比下降7.2 個百分點至 68.7%,比去年底環比下降 1.7 個百分點。弘陽1-7 月總銷售額約408 億元,同比上升19.1%,表現優於同業。我們維持買入評級,目標價每股3.6港元。
報告摘要
結轉收入上升。弘陽上半年結轉同比大幅增加,收入同比上升146.3% 至96.2 億元,毛利率上半年約25.3%,雖然從去年同期較高水平的29.0% 回落3.7 個百分點,但去年下半年有所改善,環比上升1.5 個百分點。銷售及行政成本對收入佔比同比下降 7.0 個百分點,導致營業利潤率有所改善,利潤率同比上升 3.3 個百分點、環比上升 2.4 個百分點,至16.3%。撇除投資物業的公允價值變動等非核心項目,我們估算公司核心淨利約 6.1 億元,同比上升 21.7%。
拿地多元化。截至2020 年6 月,弘陽土地儲備總建面約 1,837 萬平米,73% 位處於長三角,其中 55% 位置於江蘇,貫徹公司深耕長三角、做透大江蘇的發展策略。弘陽上半年總購入307 萬平米之土儲,總成本約197 億元,占上半年銷售額(315.7 億元)的62%,投資比率略高於在同業平均水平,反映公司為衝千億元銷售而作準備。在新取得的土儲中,併購、商住聯動與底價拿地佔總額的45%,導致成本相對較輕,土地樓面均價約每平米6408 元,進一步看出公司深耕長三角所帶來的比較優勢。
「住宅+商業」雙輪驅動發展。弘陽繼續發展商業物業作中長線局置。上半年在營運的商業建築面積達 50 萬平米,在建及擬建購物中心建築面積達 24 萬平米。商業物業投資上半年為公司帶來 2.13 億元 的可持續性收入,同比上升 14.5%。為了平衡商業板塊的重資本投入,弘陽強化物業開發的現金流管理,上半年簽約回款率達91%,有效貢獻經營現金流,在手現金水平同比上升 7.9% 至 182 億元。至6 月底的淨槓桿比率同比下降 7.2 個百分點至 68.7%,比去年底環比下降 1.7 個百分點。短債比率環比下降至 36.8%,現金短債比在6 月底約 1.54 倍,債務結構健康。
維持買入評級。在衞生事件的影響下,弘陽上半年銷售增長雖然有所影響,但受惠於長三角地區的經濟深度,及其對於房地產的剛性需求,二季度明顯環比大幅改善,累計上半年的銷售額仍然錄得正增長。 7 月單月銷售同比增長 130%,弘陽1-7 月總銷售額約 408 億元,同比上升19.1%,表現優於同業。雖然淨利增長速度受毛利率及項目權益比率下降而有所影響,但考慮到公司仍在增長階段,屬正常現像。我們維持買入評級,目標價每股3.6 港元。
風險提示:房地產調控政策、經濟下行對銷售造成壓力、疫情情況反覆。