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弘阳地产(1996.HK):双轮驱动拿地多元化 维持高质增长

弘陽地產(1996.HK):雙輪驅動拿地多元化 維持高質增長

安信國際 ·  2020/08/30 12:00  · 研報

弘陽上半年結轉同比大幅增加,收入同比上升 146.3% 至 96.2 億元,毛利率約25.3%。撇除投資物業的公允價值變動等非核心項目,我們估算公司核心淨利約 6.1億元,同比上升 21.7%。雖然淨利增長速度受毛利率及項目權益比率下降而有所影響,但考慮到公司仍在增長階段,屬正常現像。弘陽強化物業開發的現金流管理,上半年簽約回款率達91%,有效貢獻經營現金流,至6 月底的淨槓桿比率同比下降7.2 個百分點至 68.7%,比去年底環比下降 1.7 個百分點。弘陽1-7 月總銷售額約408 億元,同比上升19.1%,表現優於同業。我們維持買入評級,目標價每股3.6港元。

報告摘要

結轉收入上升。弘陽上半年結轉同比大幅增加,收入同比上升146.3% 至96.2 億元,毛利率上半年約25.3%,雖然從去年同期較高水平的29.0% 回落3.7 個百分點,但去年下半年有所改善,環比上升1.5 個百分點。銷售及行政成本對收入佔比同比下降 7.0 個百分點,導致營業利潤率有所改善,利潤率同比上升 3.3 個百分點、環比上升 2.4 個百分點,至16.3%。撇除投資物業的公允價值變動等非核心項目,我們估算公司核心淨利約 6.1 億元,同比上升 21.7%。

拿地多元化。截至2020 年6 月,弘陽土地儲備總建面約 1,837 萬平米,73% 位處於長三角,其中 55% 位置於江蘇,貫徹公司深耕長三角、做透大江蘇的發展策略。弘陽上半年總購入307 萬平米之土儲,總成本約197 億元,占上半年銷售額(315.7 億元)的62%,投資比率略高於在同業平均水平,反映公司為衝千億元銷售而作準備。在新取得的土儲中,併購、商住聯動與底價拿地佔總額的45%,導致成本相對較輕,土地樓面均價約每平米6408 元,進一步看出公司深耕長三角所帶來的比較優勢。

「住宅+商業」雙輪驅動發展。弘陽繼續發展商業物業作中長線局置。上半年在營運的商業建築面積達 50 萬平米,在建及擬建購物中心建築面積達 24 萬平米。商業物業投資上半年為公司帶來 2.13 億元 的可持續性收入,同比上升 14.5%。為了平衡商業板塊的重資本投入,弘陽強化物業開發的現金流管理,上半年簽約回款率達91%,有效貢獻經營現金流,在手現金水平同比上升 7.9% 至 182 億元。至6 月底的淨槓桿比率同比下降 7.2 個百分點至 68.7%,比去年底環比下降 1.7 個百分點。短債比率環比下降至 36.8%,現金短債比在6 月底約 1.54 倍,債務結構健康。

維持買入評級。在衞生事件的影響下,弘陽上半年銷售增長雖然有所影響,但受惠於長三角地區的經濟深度,及其對於房地產的剛性需求,二季度明顯環比大幅改善,累計上半年的銷售額仍然錄得正增長。 7 月單月銷售同比增長 130%,弘陽1-7 月總銷售額約 408 億元,同比上升19.1%,表現優於同業。雖然淨利增長速度受毛利率及項目權益比率下降而有所影響,但考慮到公司仍在增長階段,屬正常現像。我們維持買入評級,目標價每股3.6 港元。

風險提示:房地產調控政策、經濟下行對銷售造成壓力、疫情情況反覆。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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