1H20 业绩低于预期
华夏幸福公布1H20 业绩,营业收入同比下降4%至374 亿元,归母净利润同比下降29%至61 亿元。上半年业绩低于我们的预期主要因:1)地产结算收入同比降三成,上半年房地产开发收入同比下降30%至160 亿元(环京等区域地产项目交付结算滞后),产发收入同比增长11%至132 亿元;2)财务费用大幅增长,利息支出增加致财务费用同比增长232%至23 亿元;3)少数股东损益增逾四倍(主要因前期取得的合作项目结算),带动盈利同比下降29%。
发展趋势
土储充裕度提升但短期地产销售可能仍承压,产发业务收入料延续增长。公司上半年拿地金额同比增长96%至242 亿元,待开发土储较年初增长20%至1274 万平。考虑到公司可售货值不足且疫情致去化率下行,我们预计全年地产销售增速可能仍承压(上半年同比下降59%至196 亿元),明年伴随新增项目陆续入市销售增速有望回升。期内产业园区结算收入额同比增长38%至198 亿元,我们测算当前未落地结算园区投资额超过2000 亿元(以80%的落地折减系数估算),全年产发收入有望延续30%以上同比增长。
回款率提升,财务端改善趋势料延续。公司期内回款率提升至72%(去年61%),剔除取地支出后的经营性现金流出51 亿元(1H19流出98 亿元);期末净负债率203%与年初(207%)和1Q20 末(201%)基本持平;现金短贷比降至0.5 倍(主要因回款减少且长债集中转短)。我们预计公司将继续优化回款、改善财务质量,全年回款率有望继续提升,销售回款增长,带动全年净负债率边际下行。考虑到公司融资渠道畅通,我们判断债务展期压力不大,年末现金短贷比将回升。
商业地产业务取地积极,发展提速。公司期内于南京、武汉、哈尔滨、广州取得4 个商办项目,总建面210 万平;并中标深圳1个代建项目,锁定1 个城市更新项目的前期服务商。期内商业取地现金支出68 亿元,占总取地支出的51%。公司当期已基本完成目标城市布局,我们预计未来将继续积极推进项目储备和落地建设,可售部分货值推出后有望持续支撑公司销售额和盈利增长。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变。当前股价交易于3.8/3.0 倍2020/2021 年市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价11%至20.00 元(主要因公司全年销售增速承压),对应4.5/3.6 倍2020/2021 年目标市盈率和17%的上行空间。
风险
融资环境超预期收紧;主要布局城市楼市政策超预期收紧。
1H20 業績低於預期
華夏幸福公佈1H20 業績,營業收入同比下降4%至374 億元,歸母淨利潤同比下降29%至61 億元。上半年業績低於我們的預期主要因:1)地產結算收入同比降三成,上半年房地產開發收入同比下降30%至160 億元(環京等區域地產項目交付結算滯後),產發收入同比增長11%至132 億元;2)財務費用大幅增長,利息支出增加致財務費用同比增長232%至23 億元;3)少數股東損益增逾四倍(主要因前期取得的合作項目結算),帶動盈利同比下降29%。
發展趨勢
土儲充裕度提升但短期地產銷售可能仍承壓,產發業務收入料延續增長。公司上半年拿地金額同比增長96%至242 億元,待開發土儲較年初增長20%至1274 萬平。考慮到公司可售貨值不足且疫情致去化率下行,我們預計全年地產銷售增速可能仍承壓(上半年同比下降59%至196 億元),明年伴隨新增項目陸續入市銷售增速有望回升。期內產業園區結算收入額同比增長38%至198 億元,我們測算當前未落地結算園區投資額超過2000 億元(以80%的落地折減係數估算),全年產發收入有望延續30%以上同比增長。
回款率提升,財務端改善趨勢料延續。公司期內回款率提升至72%(去年61%),剔除取地支出後的經營性現金流出51 億元(1H19流出98 億元);期末淨負債率203%與年初(207%)和1Q20 末(201%)基本持平;現金短貸比降至0.5 倍(主要因回款減少且長債集中轉短)。我們預計公司將繼續優化回款、改善財務質量,全年回款率有望繼續提升,銷售回款增長,帶動全年淨負債率邊際下行。考慮到公司融資渠道暢通,我們判斷債務展期壓力不大,年末現金短貸比將回升。
商業地產業務取地積極,發展提速。公司期內於南京、武漢、哈爾濱、廣州取得4 個商辦項目,總建面210 萬平;並中標深圳1個代建項目,鎖定1 個城市更新項目的前期服務商。期內商業取地現金支出68 億元,佔總取地支出的51%。公司當期已基本完成目標城市佈局,我們預計未來將繼續積極推進項目儲備和落地建設,可售部分貨值推出後有望持續支撐公司銷售額和盈利增長。
盈利預測與估值
維持盈利預測不變。當前股價交易於3.8/3.0 倍2020/2021 年市盈率。維持跑贏行業評級,下調目標價11%至20.00 元(主要因公司全年銷售增速承壓),對應4.5/3.6 倍2020/2021 年目標市盈率和17%的上行空間。
風險
融資環境超預期收緊;主要佈局城市樓市政策超預期收緊。