1H20业绩低于我们的预期

中华企业公布1H20业绩：营业收入50亿元，同比下降46%；归母净利润6亿元，同比下降64%，低于我们的预期。

公司业绩低于预期主要因疫情影响房地产业务结转节奏及持有型物业租金收入。公司上半年房地产销售收入和房产租赁收入分别同比下降48%和31%，共同导致营业收入同比降逾四成。期内公司税后毛利率下降3.0ppt至33.4%，三项费用率上行2.0ppt至6.7%，少数股东损益占净利润比重提升至48%（去年同期22%），最终归母净利润同比降幅超六成。若扣除转让上海星信房地产股权实现的投资收益（1.42亿元）等非经常性损益，公司扣非后的归母净利润将同比下降77%至4亿元。

现金短债比下降，净负债率边际上行。上半年公司实现经营活动现金净流出11亿元（去年同期净流出9亿元）。期末公司在手现金较2019年末下降24%至103亿元，为一年内到期有息负债的2.3倍（上年末7.2倍），净负债率边际上行至28%（上年末20%）。

发展趋势

全年销售料录得同比负增长。公司上半年累计实现销售金额/销售面积44.3亿元/6.5万平方米，分别同比下降33%/52%，对应销售均价同比增长39%至67851元/平方米（主要因上海区域销售额占比由2019年的47%提升至92%）。公司今年主推项目（尚汇家庭、滨江悦府和半山壹号等）位于，上海、无锡和苏州等中心城市的核心区域，我们预计公司下半年将积极推盘，销售有望回暖，全年销售额同比跌幅较上半年将有所收窄。

持有型物业租金收入短期承压。上半年公司持有型物业实现租金收入2.1亿元，同比下降31%（主要因疫情期间公司对租户减免租金）。往前看，我们预计公司下半年租金收入跌幅将收窄至低个位数（一/二季度分别同比下降45%/18%），全年租金收入同比下滑10%~20%。未来伴随着中企国际金融中心、中企财富世纪大厦和中企未来世纪大厦等位于，上海核心区域的写字楼相继建成入市，公司租金收入有望逐年提升，贡献稳定的现金流和利润。

盈利预测与估值

考虑到公司全年结转进度和租金收入可能低于我们此前预期，我，们下调2020/2021年每股盈利预测24%/22%至0.39/0.43元。公司当前股价交易于10.9/9.9倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级，下调目标价16%至3.91元，对应10.0/9.1倍2020/2021年目标市盈率，较当前股价有9%的下行空间

风险

新冠疫情影响范围及幅度超预期；结转进度不及预期。