歸母核心利潤倒退8.5%%至15.6 億：截至2020 年中期，公司實現營業收入約149 億元，同比下滑6.4%，其中物業銷售收入錄得147 億，同比下滑0.3%，租賃收入約2.12 億元，同比增長3.4%，今年上半年城市更新業務以及物業管理業務暫無收入。公司毛利下滑22.5%至40.2 億元，毛利率下滑5.6 個百分點至26.9%。此外， 公司費用率略有上升至8.2%，但有效稅率有所下降至41%。公司錄得淨利潤約18.1 億元，歸母核心淨利潤約15.6 億元，同比下滑8.5 個百分點，歸母核心淨利率約10.4%，同比下滑0.3 個百分點。 　　維持全年目標823 億合同銷售額不變：2020 年1-6 月份，公司實現合同銷售額326 億元，同比增長4%，合同銷售面積234 萬方，同比增長13%，完成全年銷售目標823 億的40%。按上半年合同銷售額算，廣州貢獻25.6%，佛山貢獻29%，珠海貢獻7.8%，中山貢獻2.1%，其他區域貢獻35.5%。公司全年貨值約1400-1500 億，可售貨值仍充足，大概率可順利完成全年銷售目標。 　　舊改項目轉化順利，持續補充優質土儲：截至2020 年中期，公司土地儲備約2180 萬方，平均土儲成本近4183 元/平米，佔1H2020 年ASP 約29.5%，公司現有土儲主要佈局一二線城市及大灣區，其中大灣區土儲佔比近90%（含清遠地區）。此外，公司城市更新項目體量逐步增加，截至2020 年上半年，公司擁有超過150 個城市更新項目，預估建面約5200 萬方，其中廣州、佛山、東莞佔比較大，分別佔53%、17.7%、12.8%。截至上半年，公司已成功轉化4 個項目，共計建面約137 萬方，預計貨值約425 億，預估公司下半年有望再轉化5-6 個項目，隨着舊改項目的順利轉化，推動公司土儲規模逐步上升。 　　目標價15.3 港元，維持買入評級：由於2020 年受疫情影響，預計公司全年結轉面積將有所下滑（結轉均價相對去年同期將有所上升），同時，考慮到公司舊改項目轉化所帶來一定業績增長，我們預測，公司2020-2022 年實現歸母淨利潤約51.5 億元，67.2 億元，82.7 億元，同比增長-1.1%、30%、23%。儘管公司2020 年業績有所波動，但考慮到公司目前舊改體量的逐步增大並不斷鞏固大灣區舊改的領先地位，且舊改轉化進度也在持續推進，舊改價值的逐步釋放，我們給予公司2021 年4 倍市盈率，對應目標價15.3 港元，給予買入評級。