奥园健康于2019 年从奥园集团（3883）分拆出来，是其并表子公司。奥园健康在管规模截至2019 年底约1500 万平米，2020 上半年成功收购了乐生活服务并入其2260 万平米的管理面积，加上奥园集团年内交付及其他外拓并购，我们预计奥园健康在管规模在2020 年底将突破4500 万平米。此外截至2019 年底，公司在管17个商业项目，商管较高的毛利率有效拉动公司整体盈利水平。奥园健康2015-19 年毛利率平均约34%，远高于同业水平。受并购因素所带动，我们认为公司2020-21年的收入及净利增长将维持同业平均以上水平。公司规模较小，基于谨慎原则，我们给予公司0.8 倍PEG 比率作为目标估值。目标价为每股港币11.5 元，首予奥园健康“买入”评级。

报告摘要

并购带来高增长。奥园健康在管规模截至2019 年底约1500 万平米，超过90%的项目来自母公司奥园集团。奥园集团截至2019 年底，总土储约4500 万平米（包括已售未结的部分），可以支持奥园健康短期未来之增长。此外，奥园健康于2020 上半年，成功收购了乐生活服务并因此带来了2260 万平米的新增管理面积。加上母公司奥园集团交付约800 万平米之项目及其他外拓并购，我们预计奥园健康在管规模在2020 年底将突破4500 万平米。

双轮驱动：住宅加商管。奥园健康2015-19 年毛利率平均约34%，远高于同业水平。

公司盈利能力较高，商管板块是其中一个主要原因。受惠于商业物业较高的管理费单价，及其多种经营收入之特性，公司商管服务板块平均毛利率约40%，高于一般住宅项目。截至2019 年底，公司在管17 个商业项目，目标2022 年在管规模达30-35 个，其中外拓商场数目将约占一半。商管将继续为公司的盈利能力起提升作用。

发展大健康产业。奥园社区增值服务收入约占物业管理服务分部的10%，增值服务占比暂时较同业低。然而为了加强在业态上的多元化发展，为未来增值服务发展奠下基础，公司先以医美、康养及中医入手，在住宅社区及商场的硬件中，加入商业业态作为软件。公司未来增值服务的比率有望提升，对盈利能力及净利增长有正面作用。

首予“买入”评级。奥园健康2020/21 年预测市盈率约21 倍/14 倍，低于板块同业平均水平，板块整体平均2020/21 年市盈率约35 倍/25 倍。随着奥园健康收购乐生活的成功，在管规模大幅提升，对比同业的估值折让将会收窄。受并购因素所带动，我们认为公司2020-21 年的收入及净利增长将维持行业较高水平。公司目前规模较小，我们基于谨慎原则，给予公司0.8 倍PEG 比率作为目标估值。目标价为每股港币11.5 元，首予奥园健康“买入”评级。

风险提示：并购外拓市场竞争愈趋激烈；社区增值服务比率较低