中国领先的国有控股商务物业服务商：金融街物业是以北京金融街区域为起点发展的一家国有综合物业管理公司，拥有25 年丰富行业经验。公司在管项目区域覆盖华北、西南、华东、华南、东北及华中六大区域的五大城市群。公司管理业态包括写字楼、商业大厦、商务综合体、低密度办公园区、公共物业、医院、院校物业、住宅，客户主要包括中国的主要金融监管机构，以及大型银行、证券、保险、外资等金融机构和国企总部、外资企业，公共物业，大型购物中心，中高端住宅，与医疗教育机构等。

　　截至2019 年底，公司合约面积约2136 万方，其中在管面积约1986 万方（40.8%位于北京），拆分的话，商业物业（办公楼638 万方，综合体101 万方，零售商业大楼及酒店63 万方）占比40%，非商务物业（住宅888 万方，公建、医院及教育等297 万方）占60%。就商业物业规模，公司在2020 年京津冀物业服务百强企业中排名第4位。其中办公物业管理规模也在2020 年京津冀物业服务百强企业中排名第4 位。

股东背景强大，母公司多方资源助力：公司与母公司金融街集团建立了长期稳定合作关系，2017-2019 年，公司当年在管面积中来自金融街控股的占比为72.5%、69.1%及66.4%。金融街控股销售保持稳定增长情况下，预估金融街控股交付面积增加所拉动在管面积增长大约5-6%水平。截至2019 年，金融街控股土地储备约2370 万方，土储不断扩大，持续推动商务物业及非商务物业项目组合不断发展。此外，公司亦与母公司集团内的一家教育领域的公司金融街教育进行合作。预计，随着母公司集团的教育及医疗领域持续快速发展，有望为公司带来更多的可持续发展机遇及资源。此外，公司二股东中国人寿持有公司21%股权比例， 未来或许公司有机会与中国人寿有一定战略合作机会。截至目前，国寿物业暂时仅管理国寿旗下部分自有办公楼，管理规模较小，而国寿不动产所投资的不动产资产均由市场化第三方机构管理。考虑到中国人寿作为公司二股东背景下，未来公司存在承接或者与第三方机构合作管理这类顶级写字楼的可能性。

在手现金充足，第三方拓展有望加快：近年来公司也在逐步拓展第三方项目，2017-2019 年，来自独立第三方项目在管建筑面积分别占在管建筑面积的27.5%、30.9%及33.6%。第三方在管规模均处于逐步提升阶段。此外，截至2019 年底,公司在手现金6.6 亿元，加上本次募集资金约7.79 亿，共计公司在手现金约14.4 亿元（悉数行使超额配售权），公司在手现金充足，为收并购储备足够子弹。

目标价19.88 港元，首予买入评级：我们预计2020 年-2022 年，公司实现归母净利润约1.39 亿元，1.86 亿元，2.6 亿元，三年增长率超过0%。考虑到公司作为商务物业管理领先企业，管理的商务物业中有部分是布局优质且资产价值高的物业项目，具备较高的盈利水平，底层资产优质。此外，相比租金收入受考虑空置率等因素，公司作为物业管理方，一般不受影响。因此，公司的物管收入具有一定的稳定性且持续性，给予一定估值溢价。我们给予公司2021 年35 倍目标市盈率，对应目标市值约4 亿港币，目标价约9.88 元港币，对应现价仍100%上升空间，给予买入评级。