维持强烈推荐，上调目标价格至2.50 港元/股。基于昨晚及近期绿城服务（以下简称“绿城”）对中奥到家（以下简称“中奥”或“公司”）的投资以及成立合资公司的公告，我们和中奥进行了沟通，我们认为和绿城的战略合作将直接提升中奥到家的在管面积，进而提升公司的收入水平。根据新预测，我们的DCF 模型给予公司2.50 港元/股的估值，较之前目标价提升101.6%，我们的新估值对应15.0 x 2020 年PE 和11.3 x 2021 年PE。

绿城入股中奥，成立合资公司。2020 年6 月29 日中奥到家发布公告，将与绿城服务成立合资公司，其中绿城、中奥分别持股70%和30%。双方进一步约定绿城服务优先将不承接的物管项目推荐给中奥，并将委聘中奥承接其清洁、保安、保养及电梯维护等外包业务，预计此举从2021 年7 月后将直接为中奥带来每年至少3 亿的收入增厚。此前，绿城曾两次认购中奥股份，预计认购完成后绿城将成为中奥的第二大股东，持股比例达到18.67%。

强强联合，优势互补。我们认为在该合作框架下，双方将实现共赢：其一，绿城专长于高端物管，而中奥擅长对中低端物业的运营，合作使绿城在维持自己高端品质的同时兼顾对中低端盘的拓展力度，而对中奥此举将直接提升其市场拓展能力；其二，中奥旗下有多家服务公司，涵盖清洁、保安等服务，此次合作将直接为这些公司带来业务。

基于原预测上调对中奥2021 年经营及财务状况预测。我们预测合作将使中奥到家2021 年在管面积净增加900 万方，收入较原预测提升7.7%至21.53 亿元，同时净利润较原预测提升8.1%至1.7 亿元。此外，绿城的强大品牌优势将提升中奥到家中长期的增长速度。

风险提示：合资公司成立推进不顺；未能如期与绿城签订合作协议。