公司简介
正荣服务在中国提供物业管理服务逾15年。根据中指院的资料，公司在2020中国物业服务百强企业第19名。目前公司在21个城市拥有149个在管项目，覆盖长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区，在管项目的在管总建筑面积约为2,290万平方米，总签约建筑面积约为3,700万平方米。
中泰观点
物管百强企业行业集中度提升，未来物管类型寻求多元化发展：根据中指院的资料，物业服务百强企业的在管物业总建筑面积平均数由2014年的1,750万平方米增至2018年的3,710万平方米，复合年增长率为20.7%，而百强企业市场份额由16.3%增至38.9%。按在管总建筑面积计，住宅物业占比整体物管行业最大约74%。然而百强企业在管非住宅物业的总建筑面积由2017年约19亿平方米增加11.7%至2018年21.3亿平方米，未来在管物业类型将会寻求多元化发展。
经营业绩方面：2017至2019财年，公司营业收入分别为人民币2.7亿元、4.6亿元、7.2亿元，其中来自物业管理服务的收入占比分别为57.7%、59.2%及55.8%，而来自正荣地产集团的相关物管服务收入占比分别为72.8%、66.4%及59.0%；毛利率分别为25.8%、26.5%、34.1%，毛利率持续上升由于社区增值服务的增长及成本控制措施所致；人工成本分别占销售成本约65.1%、63.9%及64.7%；分包成本分别占销售成本的13.7%、16.4%及22.9%；应收第三方贸易应收款项周转天数保持相对稳定，分别为56天、56天及59天；物业管理费收缴率分别为91.6%、92.0%及92.1%；净利率分别为7.4%、8.7%、15.2%。
估值方面：按全球公开发售后的10亿股本计算，公司市值为36-47亿港元，低于港股同业平均水平。19年公司市盈率约为30.2-39.4倍，市净率约为4.19-4.16倍，低于行业平均水平。按19年收益及净利润的增长率计算，公司在物业服务百强企业中分别排名第十及第三。此外我们统计近一年约12只物管类新股上市，仅有一只估值过高的时代邻里首日破发。公司引入Poly Platinum等4名基石投资者，认购6,500万美元。此次稳价人为建银国际，近一年共计7个项目，首日表现2涨3跌2平，公司未来战略定位住宅与非住宅双轮驱动，可使得收入结构更为均衡，综上所述我们给予其72分，评级为“申购”。
风险提示：：（1）市场竞争风险、（2）行业政策影响、（3）业务主要依赖母公司集团关系
公司簡介
正榮服務在中國提供物業管理服務逾15年。根據中指院的資料，公司在2020中國物業服務百強企業第19名。目前公司在21個城市擁有149個在管項目，覆蓋長江三角洲地區、海峽西岸地區、中西部地區及環渤海地區，在管項目的在管總建築面積約為2,290萬平方米，總簽約建築面積約為3,700萬平方米。
中泰觀點
物管百強企業行業集中度提升，未來物管類型尋求多元化發展：根據中指院的資料，物業服務百強企業的在管物業總建築面積平均數由2014年的1,750萬平方米增至2018年的3,710萬平方米，複合年增長率為20.7%，而百強企業市場份額由16.3%增至38.9%。按在管總建築面積計，住宅物業佔比整體物管行業最大約74%。然而百強企業在管非住宅物業的總建築面積由2017年約19億平方米增加11.7%至2018年21.3億平方米，未來在管物業類型將會尋求多元化發展。
經營業績方面：2017至2019財年，公司營業收入分別為人民幣2.7億元、4.6億元、7.2億元，其中來自物業管理服務的收入佔比分別為57.7%、59.2%及55.8%，而來自正榮地產集團的相關物管服務收入佔比分別為72.8%、66.4%及59.0%；毛利率分別為25.8%、26.5%、34.1%，毛利率持續上升由於社區增值服務的增長及成本控制措施所致；人工成本分別佔銷售成本約65.1%、63.9%及64.7%；分包成本分別佔銷售成本的13.7%、16.4%及22.9%；應收第三方貿易應收款項週轉天數保持相對穩定，分別為56天、56天及59天；物業管理費收繳率分別為91.6%、92.0%及92.1%；淨利率分別為7.4%、8.7%、15.2%。
估值方面：按全球公開發售後的10億股本計算，公司市值為36-47億港元，低於港股同業平均水平。19年公司市盈率約為30.2-39.4倍，市淨率約為4.19-4.16倍，低於行業平均水平。按19年收益及淨利潤的增長率計算，公司在物業服務百強企業中分別排名第十及第三。此外我們統計近一年約12只物管類新股上市，僅有一隻估值過高的時代鄰裏首日破發。公司引入Poly Platinum等4名基石投資者，認購6,500萬美元。此次穩價人為建銀國際，近一年共計7個項目，首日表現2漲3跌2平，公司未來戰略定位住宅與非住宅雙輪驅動，可使得收入結構更為均衡，綜上所述我們給予其72分，評級為“申購”。
風險提示：：（1）市場競爭風險、（2）行業政策影響、（3）業務主要依賴母公司集團關係
