2019 年业绩低于市场预期
2019 年收入同比增长6%至38 亿元；归母净利润同比增长3%至5.0 亿元，对应每股盈利0.36 元，符合我们预测，但低于市场一致预期6%。
公司转型拖累业绩表现。在管面积和合同面积均基本持平，主要由于转型导致扩张速度放缓，以及退出低质量项目导致合约终止率提升。社区增值服务发展停滞，板块收入同比下降2%。
财务压力有所缓解，但仍拖累业绩。过去一年公司总有息债务减少14 亿元至23 亿元，利息费用同比下降33%。但19 年整体利息费用仍占息税前利润22%（大部分同行无债务和利息费用）。
发展趋势
转型仍在进行中。公司自19 年下半年开始管理层调整、整体转型，开始重视基础物业管理服务并致力于提高服务品质，但我们认为内部改革较为复杂，转型耗时可能较长。我们预计2020 年核心业务增长仍较疲软。
与京东在社区商业领域的合作仍处于早期阶段。虽然去年10 月以来公司已新开五家京选店，但我们认为该业务的运营和盈利模式仍不清晰，需要时间验证该模式是否可行以及可复制。
偿还债务促进业绩释放。我们预计2020 年债务压力进一步缓解，预计利息费用占息税前利润16%。
盈利预测与估值
维持2020-2021 年盈利预测基本不变。下调目标价22%至3.75 港元（主要考虑公司转型风险以及市场波动期间投资者风险偏好下降），对应7.5 倍2020 年市盈率，较当前股价存在10%上行空间。维持中性评级。当前股价对应6.7 倍2020 年市盈率。
风险
转型慢于预期。
2019 年業績低於市場預期
2019 年收入同比增長6%至38 億元；歸母淨利潤同比增長3%至5.0 億元，對應每股盈利0.36 元，符合我們預測，但低於市場一致預期6%。
公司轉型拖累業績表現。在管面積和合同面積均基本持平，主要由於轉型導致擴張速度放緩，以及退出低質量項目導致合約終止率提升。社區增值服務發展停滯，板塊收入同比下降2%。
財務壓力有所緩解，但仍拖累業績。過去一年公司總有息債務減少14 億元至23 億元，利息費用同比下降33%。但19 年整體利息費用仍佔息稅前利潤22%（大部分同行無債務和利息費用）。
發展趨勢
轉型仍在進行中。公司自19 年下半年開始管理層調整、整體轉型，開始重視基礎物業管理服務並致力於提高服務品質，但我們認爲內部改革較爲複雜，轉型耗時可能較長。我們預計2020 年核心業務增長仍較疲軟。
與京東在社區商業領域的合作仍處於早期階段。雖然去年10 月以來公司已新開五家京選店，但我們認爲該業務的運營和盈利模式仍不清晰，需要時間驗證該模式是否可行以及可複製。
償還債務促進業績釋放。我們預計2020 年債務壓力進一步緩解，預計利息費用佔息稅前利潤16%。
盈利預測與估值
維持2020-2021 年盈利預測基本不變。下調目標價22%至3.75 港元（主要考慮公司轉型風險以及市場波動期間投資者風險偏好下降），對應7.5 倍2020 年市盈率，較當前股價存在10%上行空間。維持中性評級。當前股價對應6.7 倍2020 年市盈率。
風險
轉型慢於預期。
