报告摘要

　　公司概览

正荣服务是一家物业管理服务提供商，以长三角及海西为主。

与正荣地产（6158.HK）是兄弟公司，同样由欧宗荣先生间接持有控股股权。

正荣地产以长三角及海西为主，布局全中国。截至2019年底，土储建面约2600万平米，土储权益比率约55%，以合作开发项目为主。正荣2019年销售额约1300亿元，全国排名第23名。

截至2019年，正荣服务在管面积约2300万平米，其中48%由正荣地产发展之项目。

在管项目2300万平米中，住宅占64%、非住宅（政府公建、写字楼、工业园区和学校）占36%。

根据中指院按综合实力计，正荣位列2019中国物业服务百强企业第22名。根据亿翰智库的资料，正荣于2019年被评为2019中国社区服务商成长性10强。

公司主要提供三大主要服务：

　　一）物业管理服务。主要是基础物管服务，公司收入主要来源，2019年分部收入约3.4亿元，占2019年总收入之47.8%；二）社区增值服务。包括家居生活服务、车位管理、租赁协助及公共区域增值服务等，2019年分部收入约1.1亿元，占2019年总收入之15.6%；三）非业主增值服务。主要向房地产开发商提供的开发项目的前期规划及设计咨询服务，2019年分部收入约2.6亿元，占2019年总收入之36.6%。

盈利能力方面，2019年整体毛利率为34.1%。物业管理服务分部毛利23.1%，属行业中间水平。社区增值服务67.2%、非业主增值服务34.5%。

　　行业状况及前景

根据中指院分析，截至2019年底，中国物业在管建面约239亿平米，其中物管百强占有率约43.5%。百强物业服务企业所管理物业的平均数量由2015年的154项，增至2019年的212项，复合年增长率为8.3%。随着头部企业在资源整合上的比较优势。

2019年物业服务百强企业约80%的物业管理服务收益来自其关联地产集团；平均在管建面为4740万平米，其中平均约60%的在管建面乃由其关联地产集团开发的。但随着在管规模上升，来自关联地产集团项目在增量上的贡献会愈来愈少。物业公司的外拓能力愈趋重要。

此外，物管服务属劳动密集型行业，涉及大量工人，如安保、清洁及维护人员。

　　最低月工资正在不断增加，中小开发商在缺乏规模效益的情况下，都会选择出售其物业公司予大型物管商，或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商，马太效应将持续下去。

在市场竞争激烈的环境下，基础物管服务的利润水平预计愈趋下降，未来增值服务的发展将是企业的成功关键。有利拥有多业态的地产企业，把不同种类的增值服务引入物业管理板块中，从而提高整体盈利水平。

　　优势与机遇

　　营收结构中，社区增值服务分部收入占2019年总收入约16%；分部毛利占2019年总毛利约31%。社区增值服务占比高于同业。

　　公司以长三角地区为主，长三角是中国经济发展最繁荣及活跃的地区之一，作为「一带一路」和「长江经济带」的交汇点，在全国经济中具有重要地位。为了加强城市间的协同和联动，使经济发展再下一城，长三角一体化在2018年再次被国家主席习近平总书记再次强调及宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，同年被国务院总理李克强写入政府工作报告，着力落实新发展理念，构建现代化经济体系，推进更高起点的深化改革。

　　弱项与风险

　　物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。占公司总销售成本约59%。此外，公司向分包商外包若干服务职能，例如安保、清洁及保养服务，占销售成本约23%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。

　　在管规模较小，截至2019年底约2300万平米。合约面积约3700万平米，规模较小，估值上可能存在拆让。