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金融街物业(1502.HK):IPO点评

金融街物業(1502.HK):IPO點評

安信國際 ·  2020/06/22 00:00  · 研報

  公司概覽

金融街物業是一家綜合物業管理務供應商,以管理商業項目爲主。根據中指院,就公司綜合實力,在2020年中國物業服務百強企業中排名第16位。

上級企業:金融街集團,是大型國有企業,大股東是北京西城區國資委。其業務多源化,涵蓋政府重點工程、房地產開發、金融、物業經營與管理、文化、教育、醫療健康等產業。集團切實履行社會責任,穩步推進政府重點項目建設,主導建設了北京金融街、西單商業區、德勝科技園、天橋演藝區等西城區的核心功能區。金融街控股是旗下的地產上市平台。

兄弟公司:金融街控股,2000年在深圳上市(股票編號:000402),是一家以商務地產爲主業的大型開發運營控股公司。堅持「深耕五大城市群中心城市,拓展環五大城市群中心城市一小時交通圈的衛星城」之區域戰略,佈局在北京、天津、上海、蘇州、無錫、佛山、重慶、成都、武漢等城市。截至2019年底,金融街控股已進入五大城市群中的16個重點城市,總土儲約1,750萬平方米(對應權益規劃建面約1,400萬平米)。

  2019年金融街控股銷售簽約額約319億元,銷售簽約面積118萬平米。 其中,住宅項目銷售簽約額約266億元,銷售面積約104萬平米;商務項目銷售簽約額約53億元,銷售面積約14萬平米。按克而瑞統計之2019年銷售總額,全國排名82。

截至2019年,金融街物業爲全國共144個物業項目提供物業管理及相關服務,涉及在管建築面積合共約1990萬平米,其中約40%位於北京。按收入計算約63%來自北京。公司以非住宅項目管理爲主,佔2019年收入約75.9%,其中辦公樓佔51.1%是公司主要收入來源。來自金融街聯屬集團之項目的收入佔66.4%。

公司主要提供四大主要服務:

  一)基礎物業管理。佔2019年總收入的77.9%;二)生活服務。佔2019年總收入的19.7%,包括停車場管理服務、售樓處及展示單位管理服務、定製的清潔、保安、維修及維護服務、及室內裝飾管理服務等;

  三)租賃服務。佔2019年總收入的0.6%;

  四)餐飲服務。佔2019年總收入的1.8%。

  行業狀況及前景

根據中指院分析,截至2019年底,中國物業在管建面約239億平米,其中物管百強佔有率約43.5%。隨着頭部企業在資源整合上的比較優勢。

此外,物管服務屬勞動密集型行業,涉及大量工人,如安保、清潔及維護人員。

  最低月工資正在不斷增加,中小開發商在缺乏規模效益的情況下,都會選擇出售其物業公司予大型物管商,或把他們新開發的物業項目選定其他大型物管公司作服務營運商,馬太效應將持續下去。

在市場競爭激烈的環境下,基礎物管服務的利潤水平預計愈趨下降,未來增值服務的發展將是企業的成功關鍵。有利擁有多業態的地產企業,把不同種類的增值服務引入物業管理板塊中,從而提高整體盈利水平。

  優勢與機遇

金融街作爲華北地區(尤其是北京)以至全中國的領先品牌,公司品牌在業內廣爲人知。榮獲中指院「2020年中國辦公物業管理領先企業」、「2020年中國物業服務百強服務質量領先企業」及「2020年中國特色物業服務領先企業-商務物業管理服務」等榮譽。

截至2019年12月,公司辦公樓的在管建面約640萬平米,在2020年京津冀物業服務百強企業中排名第四位,佔在管總建築面積的32.1%。

已完成中國16個重點城市佈局,並將物業管理業務延伸至六大區域(即華北、西南、華東、華南、東北及華中)。截至2019年12月,公司向其提供物業管理及相關服務的知名金融管理中心包括重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津環球金融中心及上海虹口區金融街海倫中心等。

  弱項與風險

公司2019年毛利率19.2%,在行業中屬中下水平,主要受制於商業物業的增值服務比率較低,而商業辦公樓物業的增值服務業態亦不多。

公司增值服務2019年收入(我們把餐飲服務也在增值服務內)約2.1億元,毛利率及毛利分別約16.8%及3600萬元。增值服務之分部收入及毛利佔總額分別約21%及18.8%。

物管行業是勞工密集的產業之一,勞工成本(正接員工成本加分包成本)佔公司銷售及服務成本約82%。最低工資上漲及人工成本上升會影響未來盈利能力。

金融街的銷售增長較平穩,公司的自然增長率預期較同業低。

  投資估值

我們預計行業併購加速,物業管理行業正在重複地產行業的發展過程,集中度不斷提升,行業整合將會加速,然而公司以辦公樓物業管理爲主,未來增長會低於同業,加上增值服務在商廈的發展性較低,我們認爲業態上應存在估值上的拆價。

物業板塊較爲火熱,假設以上線定價(每股7.56港元),我們預期公司2020年市盈率約18倍。雖然估值低於同業,但考慮到金融街控股的銷售較平穩,拖低了金融街物業未來的增長速度,我們認爲估值合理,但短期上升空間不多。

在港上市的商業物管公司不多,而且公司的國企背景,上市後會有一定的資金追捧。

綜合以上考慮,我們給予公司IPO專用評級:6分。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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