投资要点：
营业收入和利润率齐升。公司2020Q1 营业收入7.75 亿元，同比增长134.85%，营业收入增加主要因地产销售结转增加所致；归属上市公司股东的净利润1.63 亿元，同比增长83.69%，基本每股收益0.15 元每股，同比增长87.5%。利润率方面，公司2020Q1 结转毛利率67.81%，同比增加37.79个百分点，归母净利率21.03%，同比降低6.56 个百分点。我们认为，归母净利率减少的主要原因是公司本期结转房地产项目金额增加相应的营业税金及附加同比增加较多，此外公司本期营业外净收入同比下降。
总资产稳增长，负债率略提升，现金流同比明显好转。截止2020Q1 公司总资产约149.3 亿元，较2019 年底增长5.07%，归属上市公司股东的净资产67.82 亿元，较2019 年底增长2.46%。负债率方面，公司资产负债率为53.15%，较2019 年底增长1.26 个百分点，有息负债率32.92%，较2019年底增长1.10 个百分点。现金流方面，公司2020Q1 经营活动产生的现金流量净额为-3.46 亿元，同比增加13.49 亿元，经营净现金流同比明显改善，其主要原因是公司本季度房款收现增加及税费付现减少。
国寿置业合作组成入伙基金收购资产。2019 年11 月公司以自有资金与电子城华平东久、中国人寿保险公司通过入伙方式加入国寿置业投资管理有限公司，组成入伙基金。入伙基金将通过对外投资设立项目公司收购电子城集团下属公司资产，由国寿置业和电子城华平东久担任基金的普通合伙人。基金拟募集总规模不超过43.02 亿元，直接或间接方式收购电子城集团下属北京电子城有限责任公司持有的六个资产：北京电子城IT 产业园B5 厂房项目、中关村电子城国际电子总部三期项目、电子城IT 产业园C2A 厂房项目、电子城西青7 号地西区项目（鼎峰中心）4#项目、电子城西青7 号地西区项目（鼎峰中心）5#项目、电子城西青7 号地东区项目（鼎创中心）1#项目。
股票期权激励调动管理层积极性。2019 年8 月5 日公司完成股票期权授予，向91 名激励对象授予999.74 万份的股票期权，行权价格为6.78 元每股，授予对象主要为公司高管和核心骨干员工。三个行权期分别为从授予期起24 个月、36 个月和48 个月后，每次可行权数量为授予的三分之一。各行权期会对公司实行年度业绩和激励对象业绩双重考核。
投资建议：“优于大市”评级。参考公司股票期权业绩目标，我们预计公司2020 年EPS 年为0.40 元每股，给予公司2020 年15-18 倍PE 估值，对应市值约为67-81 亿元，对应合理价值区间为6.01-7.22 元，对应2020 年的PEG 为0.86-1.04。风险提示。入伙基金收购公司资产对公司业绩影响较大，入伙基金收购时间和公司收入结算节奏有待关注。
投資要點：
營業收入和利潤率齊升。公司2020Q1 營業收入7.75 億元，同比增長134.85%，營業收入增加主要因地產銷售結轉增加所致；歸屬上市公司股東的淨利潤1.63 億元，同比增長83.69%，基本每股收益0.15 元每股，同比增長87.5%。利潤率方面，公司2020Q1 結轉毛利率67.81%，同比增加37.79個百分點，歸母淨利率21.03%，同比降低6.56 個百分點。我們認為，歸母淨利率減少的主要原因是公司本期結轉房地產項目金額增加相應的營業税金及附加同比增加較多，此外公司本期營業外淨收入同比下降。
總資產穩增長，負債率略提升，現金流同比明顯好轉。截止2020Q1 公司總資產約149.3 億元，較2019 年底增長5.07%，歸屬上市公司股東的淨資產67.82 億元，較2019 年底增長2.46%。負債率方面，公司資產負債率為53.15%，較2019 年底增長1.26 個百分點，有息負債率32.92%，較2019年底增長1.10 個百分點。現金流方面，公司2020Q1 經營活動產生的現金流量淨額為-3.46 億元，同比增加13.49 億元，經營淨現金流同比明顯改善，其主要原因是公司本季度房款收現增加及税費付現減少。
國壽置業合作組成入夥基金收購資產。2019 年11 月公司以自有資金與電子城華平東久、中國人壽保險公司通過入夥方式加入國壽置業投資管理有限公司，組成入夥基金。入夥基金將通過對外投資設立項目公司收購電子城集團下屬公司資產，由國壽置業和電子城華平東久擔任基金的普通合夥人。基金擬募集總規模不超過43.02 億元，直接或間接方式收購電子城集團下屬北京電子城有限責任公司持有的六個資產：北京電子城IT 產業園B5 廠房項目、中關村電子城國際電子總部三期項目、電子城IT 產業園C2A 廠房項目、電子城西青7 號地西區項目（鼎峯中心）4#項目、電子城西青7 號地西區項目（鼎峯中心）5#項目、電子城西青7 號地東區項目（鼎創中心）1#項目。
股票期權激勵調動管理層積極性。2019 年8 月5 日公司完成股票期權授予，向91 名激勵對象授予999.74 萬份的股票期權，行權價格為6.78 元每股，授予對象主要為公司高管和核心骨幹員工。三個行權期分別為從授予期起24 個月、36 個月和48 個月後，每次可行權數量為授予的三分之一。各行權期會對公司實行年度業績和激勵對象業績雙重考核。
投資建議：“優於大市”評級。參考公司股票期權業績目標，我們預計公司2020 年EPS 年為0.40 元每股，給予公司2020 年15-18 倍PE 估值，對應市值約為67-81 億元，對應合理價值區間為6.01-7.22 元，對應2020 年的PEG 為0.86-1.04。風險提示。入夥基金收購公司資產對公司業績影響較大，入夥基金收購時間和公司收入結算節奏有待關注。
