强烈推荐。目标价格维持4.93 港元/股。彩生活近期发布了2019 年业绩，基本符合我们的预期。业绩会上，管理层对于过去的战略进行了诚恳的梳理和调整，拟采取审慎的策略将工作重点回归物管运营，同时复盘各类创新业务。基于此我们给与公司保守的预测，预计2020-21 年EPS 将分别为0.41 港元/股和0.42 港元/股。基于此，彩生活目前估值仅为7.8 倍2020年PE 和2021 年PE，低于行业25 倍2020 年PE 的平均水平，对于一个在管面积为3.60 亿平方米的物管公司，我们认为其价值被严重低估。

2019 年业绩符合预期。彩生活2019 年实现收入38.45 亿元，同比增长6.4%，高于我们首次覆盖时的相应预测1.9%；公司全年实现净利润4.98亿元，同比增长2.8%，低于我们的预测1.9%，公司宣布每股派息人民币9.12 分，相当于26.0%的派息率。

净负债水平低于预期。主要由于公司偿还债务的力度大于我们的预期，公司2019 年底净负债为5.70 亿元，低于我们预期26.1%，较2018 年减少41.0%。相对应的净负债权益比为14.1%，低于我们预测7.4 个百分点，较2018 年减少15.6 个百分点。公司2019 年净财务费用同比降低30.7%。

在管及合约面积增速放缓。2019 年公司合约面积为5.62 亿方，同比仅增长了837.7 万方；在管面积为3.60 亿方，同比减少348.8 万方。这主要由于彩生活策略转变，梳理和复盘现有项目，并放缓了对新项目的拓展速度。

2020 年预测基本维持不变。基于公司的保守策略，我们预计彩生活2020年净利润同比仅增长3.9%达到5.18 亿元，相较我们之前的预测降低了5.4%。我们保守地假设2021 年净利润将基本维持2020 年的水平。

风险提示：业务复盘发生大规模掉盘情况。债务偿还出现问题。