深圳控股（00604.HK）核心业务包括房地产开发（包括住宅地产、产业地产和商业地产）、物业投资及物业管理。公司控股股东为深业集团有限公司，持股比例约62.91%。公司的实际控制方为深圳市国资委。公司也是深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司。
物业开发业务于深圳及大湾区拥有大量储备
公司于2017 年提出聚焦大湾区的战略布局。截止2019 年12 月底，公司土地储备规划总建筑面积438 万平米（权益部分383 万平米），计容建筑面积327 万平米（权益部分291 万平米）。其中，在大湾区的土地储备计容建筑面积占比达51%。
中长期来看，我们认为公司物业开发业务持续增长动力充足：1、公司于深圳及大湾区拥有大量在建项目与土地储备，未来几年有望持续兑现收益；2、深圳社会主义先行示范区的建设，或将加速释放出更多城市更新项目机会，公司依靠自身在深圳城市更新领域的良好资源和竞争优势，有望持续并充分受益；3、粤港澳大湾区规划的落地，亦有望加速释放区内项目机会，公司有望持续受益。
物业投资业务快速增长，未来中期有望加速
物业投资业务是公司第二大盈利贡献来源。2014-2018 年间，公司投资物业租金收入年均增速约13%。公司2019 年投资物业租金收入录得10.7 亿港元，同比增长8.9%。
截至2019 年12 月底，公司投资物业总面积约129 万平米，其中月81%位于深圳（约105.5 万平米）。公司在物业投资方面的目标是2019-2021年三年时间新建成约70 万平米的投资物业，按此目标，2021 年公司投资物业面积将达到180-190 万平米。我们认为公司物业投资业务未来中期有望成为公司增速最快的业务，收入及盈利贡献占比有望持续提升。
物业管理业务稳定增长
公司物业管理业务接管物业超3540 万平米，物业类型涵盖写字楼、住宅、政府物业等。另外公司还接管产业园区物业超290 万平米。物业管理业务是公司第二大收入来源，该项业务近几年持续保持稳定增长。
公司的在物业管理业务方面的目标是未来三年包括物业管理、智慧园区运营管理、商业运营等在内的运营服务收入达到30 亿港元，并计划在合适的时机分拆上市。
有望持续受益于粤港澳大湾区、深圳社会主义先行示范区建设
公司作为深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，在深圳地区乃至大湾区项目资源获取方面，有着明显的优势。公司控股股东为深业集团。深业集团为深圳市政府全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。截至2019 年末，深业集团总资产约1400 亿元人民币，净资产约500 亿元人民币，土地储备近1000 万平方米。深圳控股则是深业集团下属的核心企业。
我们认为，公司依托所拥有的大量资源，未来发展将充分并持续受益于粤港澳大湾区、深圳社会主义先行示范区建设。
盈利预测
我们预计公司2020 年总收入将实现小幅增长。具体而言，我们认为受疫情影响，公司物业投资及物业管理业务全年收入同比或总体持平。同时，收入占比最高的物业开发业务则有望实现增长，从而带动总收入小幅增加。
我们预测公司2020 年净利润或将出现小幅下滑，一方面因为2019 年基数相对较高，另一方面受上半年疫情的明显影响，公司收入增长动力将受到削弱，而成本端则具有一定刚性，整体毛利率存在下滑可能（具体盈利预测见下页）。
估值与投资评级
深圳控股（00604.HK）港股2020 年3 月31 日收盘价为2.42 元，对应我们的2020 年预测业绩PE 约为5.5 倍，PB 约0.46 倍。公司估值目前正处于历史低位水平，虽然新冠疫情给公司短期业绩造成了冲击，但近期的股价下跌已反映这一影响。
另外，从股息率的角度看，公司2013-2019 年股息率平均在6%以上（按照年度股息除以当年年底股价计算），而如果以2019年年度股息和当前股价计算，公司股息率已达7.5%左右。
中长期来看，公司作为拥有大量核心资产与优质资源的深圳本地优势国企，疫情对于其中长期盈利能力及增长前景影响或较为轻微。并且公司凭借其雄厚的资金资源优势，有望在整体经济相对低迷时期，获取更多的支撑中长期发展的项目资源。而目前的低估值则正好为投资者提供了较佳的买入机会。给予买入评级。（注：以上数据均来自于上市公司公告、公司网站、Wind，国信证券（香港）研究部整理）
风险提示
新冠疫情对经济中长期负面影响超预期。
深圳控股（00604.HK）核心業務包括房地產開發（包括住宅地產、產業地產和商業地產）、物業投資及物業管理。公司控股股東爲深業集團有限公司，持股比例約62.91%。公司的實際控制方爲深圳市國資委。公司也是深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司。
物業開發業務於深圳及大灣區擁有大量儲備
公司於2017 年提出聚焦大灣區的戰略佈局。截止2019 年12 月底，公司土地儲備規劃總建築面積438 萬平米（權益部分383 萬平米），計容建築面積327 萬平米（權益部分291 萬平米）。其中，在大灣區的土地儲備計容建築面積佔比達51%。
中長期來看，我們認爲公司物業開發業務持續增長動力充足：1、公司於深圳及大灣區擁有大量在建項目與土地儲備，未來幾年有望持續兌現收益；2、深圳社會主義先行示範區的建設，或將加速釋放出更多城市更新項目機會，公司依靠自身在深圳城市更新領域的良好資源和競爭優勢，有望持續並充分受益；3、粵港澳大灣區規劃的落地，亦有望加速釋放區內項目機會，公司有望持續受益。
物業投資業務快速增長，未來中期有望加速
物業投資業務是公司第二大盈利貢獻來源。2014-2018 年間，公司投資物業租金收入年均增速約13%。公司2019 年投資物業租金收入錄得10.7 億港元，同比增長8.9%。
截至2019 年12 月底，公司投資物業總面積約129 萬平米，其中月81%位於深圳（約105.5 萬平米）。公司在物業投資方面的目標是2019-2021年三年時間新建成約70 萬平米的投資物業，按此目標，2021 年公司投資物業面積將達到180-190 萬平米。我們認爲公司物業投資業務未來中期有望成爲公司增速最快的業務，收入及盈利貢獻佔比有望持續提升。
物業管理業務穩定增長
公司物業管理業務接管物業超3540 萬平米，物業類型涵蓋寫字樓、住宅、政府物業等。另外公司還接管產業園區物業超290 萬平米。物業管理業務是公司第二大收入來源，該項業務近幾年持續保持穩定增長。
公司的在物業管理業務方面的目標是未來三年包括物業管理、智慧園區運營管理、商業運營等在內的運營服務收入達到30 億港元，並計劃在合適的時機分拆上市。
有望持續受益於粵港澳大灣區、深圳社會主義先行示範區建設
公司作爲深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司，在深圳地區乃至大灣區項目資源獲取方面，有着明顯的優勢。公司控股股東爲深業集團。深業集團爲深圳市政府全資擁有，深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團。截至2019 年末，深業集團總資產約1400 億元人民幣，淨資產約500 億元人民幣，土地儲備近1000 萬平方米。深圳控股則是深業集團下屬的核心企業。
我們認爲，公司依託所擁有的大量資源，未來發展將充分並持續受益於粵港澳大灣區、深圳社會主義先行示範區建設。
盈利預測
我們預計公司2020 年總收入將實現小幅增長。具體而言，我們認爲受疫情影響，公司物業投資及物業管理業務全年收入同比或總體持平。同時，收入佔比最高的物業開發業務則有望實現增長，從而帶動總收入小幅增加。
我們預測公司2020 年淨利潤或將出現小幅下滑，一方面因爲2019 年基數相對較高，另一方面受上半年疫情的明顯影響，公司收入增長動力將受到削弱，而成本端則具有一定剛性，整體毛利率存在下滑可能（具體盈利預測見下頁）。
估值與投資評級
深圳控股（00604.HK）港股2020 年3 月31 日收盤價爲2.42 元，對應我們的2020 年預測業績PE 約爲5.5 倍，PB 約0.46 倍。公司估值目前正處於歷史低位水平，雖然新冠疫情給公司短期業績造成了衝擊，但近期的股價下跌已反映這一影響。
另外，從股息率的角度看，公司2013-2019 年股息率平均在6%以上（按照年度股息除以當年年底股價計算），而如果以2019年年度股息和當前股價計算，公司股息率已達7.5%左右。
中長期來看，公司作爲擁有大量核心資產與優質資源的深圳本地優勢國企，疫情對於其中長期盈利能力及增長前景影響或較爲輕微。並且公司憑藉其雄厚的資金資源優勢，有望在整體經濟相對低迷時期，獲取更多的支撐中長期發展的項目資源。而目前的低估值則正好爲投資者提供了較佳的買入機會。給予買入評級。（注：以上數據均來自於上市公司公告、公司網站、Wind，國信證券（香港）研究部整理）
風險提示
新冠疫情對經濟中長期負面影響超預期。
