2019 業績符合我們預期 　　公司公佈2019 業績：營業收入148 億元，同比增長17%；歸母淨利潤37 億元，對應每股盈利0.91 元，同比增長10%，符合預期。 　　毛利率上行，投資收益降逾六成。公司2019 年房地產銷售業務收入同比增長17%至72 億元（其中高毛利項目前灘東方逸品約貢獻其中的65%），房地產銷售毛利率較2018 年提高15 個百分點至64%，帶動營業收入同比增長17%，綜合稅後毛利率提高至47%（2018 年44%）。公司2019 年投資收益同比下降61%（主要因2018年上半年處置子公司前繡實業50%股權），少數股東損益佔淨利潤的比重提高至26%（2018 年18%），二者共同拖累歸母淨利潤同比僅增10%（低於營收增速），歸母淨利率下降2 個百分點至25%。 　　高分紅比例延續，融資成本低。公司2019 年每股分紅0.46 元，分紅率50%，與2018 年持平，對應股息收益率4.1%。公司2019年末淨負債率131.6%（2018 年末131.1%），平均融資成本4.4%（2018 年末4.7%），處於行業低水平。 　　發展趨勢 　　預計2020 年住宅銷售額同比小增。2019 年公司住宅物業簽約銷售額/銷售面積分別同比下降48%/41%至34 億元/8 萬平方米。公司目前在售項目海上花苑東塊和蘇州15 號地塊二期可售未售面積合計達8.1 萬平方米，同時考慮到上海川沙項目2020 年新開盤（住宅類面積6.6 萬平方米），我們預計公司2020 年銷售額同比小增。 　　預計2020 年持有性物業收入保持平穩。公司2019 年表內長期在營物業租金現金流入同比增長12%至39 億元，其中商場和酒店收入合計佔比15%。往前看，受疫情影響公司商場和酒店收入短期承壓，但考慮到甲級寫字樓前灘東方新都和陸家嘴濱江中心（2019年下半年正式入市，租賃面積佔甲級寫字樓的10%）收入貢獻增加，我們預計公司2020 年持有性物業收入有望保持平穩（疫情前我們預計同比增約6%）。 　　盈利預測與估值 　　維持2020 年和2021 年盈利預測不變。當前A 股股價對應2020/2021 年12.3 倍/11.4 倍市盈率。當前B 股股價對應2020/2021 年5.8 倍/5.4 倍市盈率。A 股維持中性評級，考慮到新冠疫情對公司結轉進度和租金的影響，下調目標價3%至12.62 元，對應14.0/12.9 倍2020/2021 年目標市盈率，較當前股價有13%的上行空間。B 股維持中性評級，下調目標價8%至0.88 美元，對應6.5 倍/6.0倍2020/2021 年目標市盈率，較當前股價有12%的上行空間。 　　風險 　　新冠疫情影響範圍和幅度超預期；推盤、去化進度不及預期。