预计2019 年盈利将同比增长2.5%，低于彭博一致预期考虑到公司正在转型中，我们更加保守地看待公司核心业务的增长前景，下调我们2019 年净利润预测7%至4.97 亿元，对应2.5%同比增长，低于彭博一致预期9%。此外，我们下调2020-2021 年盈利预测6%和7%至6.01 亿元和7.17 亿元，分别对应同比增长20.8%和19.5%。

关注要点

公司仍处于转型阵痛期。虽然彩生活开始重视基础物业管理服务、希望提高服务品质，但是我们认为内部改革较为复杂、转型耗时可能较长。我们预计2019 年在管面积和合同面积规模均将同比持平，主要因为转型导致规模扩张缓慢以及退出低质量项目导致合约终止率攀升。

我们预计传统社区服务发展缓慢。考虑公司战略重心的调整，我们预计彩富人生和彩车位将发展缓慢，预计2019 年社区服务收入将同比持平。

与京东在社区商业领域的合作仍处于早期阶段。虽然过去三个月京选店新开至五家，但是我们认为该业务的运营和盈利模式仍不清晰，需要时间验证该模式能否可行以及可复制。

估值与建议

维持目标价4.80 港元不变（对应10 倍和8 倍2020 年和2021 年市盈率，较目前股价具备7%上行空间）。目前，彩生活交易于9倍和8 倍2020-2021 年市盈率。维持中性评级。

风险

转型慢于预期。