审慎推荐，目标价格4.93 港元/股。我们对彩生活服务集团有限公司（简称“彩生活”或“公司”）进行首次覆盖，我们的报告反映了新管理层的思路：重心重回物管服务，通过对已有物业项目的梳理提升物业的精细化运营水平和服务质量。公司将进入调整期，其增速可能放缓。我们的DCF 模型假设公司自2019 年开始年化收入增速不超过7%，即便如此，我们的DCF模型仍给予公司4.93 港元/股的估值，相当于12.2x 2019 年EPS 和11.3x2020 年EPS。较公司当前股价仍有16.9%的上升空间。

管理层调整。2019 年9 月和12 月彩生活先后两次对管理层和董事会成员进行变动。花样年董事长潘军先生、首席财务官陈新禹先生被委任为公司的执行董事；开元国际物业总经理黄玮先生被任命为公司执行董事同时担任公司首席执行官；唐学斌先生被调任为公司非执行董事，辞任公司首席执行官，但仍将继续担任公司副董事长。

战略修正。我们认为对董事和行政总裁的任命调整意味着彩生活正在对其平台策略进行反思。经过2016-18 年的积极并购扩张，新的管理班子拟系统梳理公司的在管物业项目，将重心重回物业运营，通过提升物管服务质量强化彩生活的品牌影响力，同时积极降低负债率和财务成本。

修生养息，重整旗鼓。我们认为彩生活在发展到拥有11.2 亿平方米合作面积后重新审视其服务质量、复盘战略是必要的。在调整期内公司业绩增速可能会降低：我们预计2018-20 年收入CAGR 仅为3.0%，净利润CAGR为6.2%。公司将更加审慎地推行其并购策略，公司短期内的资本支出可能会降低，进而使净负债率得到优化，财务费用也会相应下降。

风险提示：战略调整失败