公司概览
鑫苑服务是一家中国物管服务商，已签约管理的物业位于中国逾35个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。综合易居等机构，公司排名第12。
鑫苑服务的母公司鑫苑置业（XIN US）2018年销售约300亿元（人民币·下同），全国排名第82，以华中地区为主。截至2018年底约，鑫苑置业拥有约530万平米的土储，其中位于郑州之项目约占50%。
截至2019年3月，鑫苑服务在管97个物业，总收费面积约1580万平米，其中，由鑫苑置业开发的项目之总收费面积约1174万平米，而往绩记录期内，鑫苑置业集团开发的所有物业均由鑫苑服务管理。
公司主要提供三大主要服务：
一）物业管理服务。指一般的物管服务，包括清洁及卫生、安保、园艺及设施维护服务等。服务范围包括住宅及非住宅物业。分部收入约占公司总2018年总收入约66.6%，是主要收入来源。
二）增值服务。服务对象主要为开发商、业主及住户，服务主要包括公用事业费支付服务、公用区域资源管理、家居生活服务、物业清洁及物业交付服务等。
三）交付前及咨询服务。针对物业开发商的增值服务，案场管理服务、项目规划、就未售出物业提供转介及管理服务等。
行业状况及前景
根据弗若斯特沙利文分析，物管百强所占的市场份额在2018年只有约24%，预期集中度亦会提升至2023年的30.8%，行业龙头预期还受惠整合红利。公司在中国物管行业中排名第12位，我们认为公司长远可在行业整合红利中得益。
此外，物管服务属劳动密集型行业，涉及大量工人，如安保、清洁及维护人员。
最低月工资正在不断增加，中小开发商在缺乏规模效益的情况下，都会选择出售其物业公司予大型物管商，或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商。马太效应将愈趋明显。
优势与机遇
与鑫苑置业关系密切。鑫苑置业土储集中在郑州、青岛、成都等热点城市，当地经济深度较强，我们认为有利鑫苑服务未来发展增值服务予业主和住户，提升公司未来的盈利增长动力。
公司在行业中的排名处于较前位置，有利公司外拓發展。由第三方开发商取得的项目之收入占比亦由2016年的3.8%，提升至2018年的15.7%，2019年第一季进一步提高12.7%。
公司拥有经验丰富、专业及稳定的管理团队，每名高级管理层成员拥有超过10年的行业经验。有利公司长远拓展业务。
弱项与风险
物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本（正接员工成本加分包成本）占公司总销售成本超过70%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。
公司区域性影响较大，华中地区占比（按已合约面积计算）超过70%。
公司毛利率在香港上市的物管同业中处于较低水平，物业管理服务的分部毛利率只有20.7%（2018年），有待提升。
投资估值
假设以中间区间定价（每股2.54港元），撤除上市费用，截至2019年首季净利润约1329万元，按比例之2019全年静态市盈率（完全摊薄）约19倍，低于行业平均水平。公司虽然规模较小，但考虑公司利润来源较大程度来自增值服务及咨询服务，有利长远发展，因此给予IPO专用评级“7”。
公司概覽
鑫苑服務是一家中國物管服務商，已簽約管理的物業位於中國逾35個城市，包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海。綜合易居等機構，公司排名第12。
鑫苑服務的母公司鑫苑置業（XIN US）2018年銷售約300億元（人民幣·下同），全國排名第82，以華中地區爲主。截至2018年底約，鑫苑置業擁有約530萬平米的土儲，其中位於鄭州之項目約佔50%。
截至2019年3月，鑫苑服務在管97個物業，總收費面積約1580萬平米，其中，由鑫苑置業開發的項目之總收費面積約1174萬平米，而往績記錄期內，鑫苑置業集團開發的所有物業均由鑫苑服務管理。
公司主要提供三大主要服務：
一）物業管理服務。指一般的物管服務，包括清潔及衛生、安保、園藝及設施維護服務等。服務範圍包括住宅及非住宅物業。分部收入約佔公司總2018年總收入約66.6%，是主要收入來源。
二）增值服務。服務對象主要爲開發商、業主及住戶，服務主要包括公用事業費支付服務、公用區域資源管理、家居生活服務、物業清潔及物業交付服務等。
三）交付前及諮詢服務。針對物業開發商的增值服務，案場管理服務、項目規劃、就未售出物業提供轉介及管理服務等。
行業狀況及前景
根據弗若斯特沙利文分析，物管百強所佔的市場份額在2018年只有約24%，預期集中度亦會提升至2023年的30.8%，行業龍頭預期還受惠整合紅利。公司在中國物管行業中排名第12位，我們認爲公司長遠可在行業整合紅利中得益。
此外，物管服務屬勞動密集型行業，涉及大量工人，如安保、清潔及維護人員。
最低月工資正在不斷增加，中小開發商在缺乏規模效益的情況下，都會選擇出售其物業公司予大型物管商，或把他們新開發的物業項目選定其他大型物管公司作服務營運商。馬太效應將愈趨明顯。
優勢與機遇
與鑫苑置業關係密切。鑫苑置業土儲集中在鄭州、青島、成都等熱點城市，當地經濟深度較強，我們認爲有利鑫苑服務未來發展增值服務予業主和住戶，提升公司未來的盈利增長動力。
公司在行業中的排名處於較前位置，有利公司外拓發展。由第三方開發商取得的項目之收入佔比亦由2016年的3.8%，提升至2018年的15.7%，2019年第一季進一步提高12.7%。
公司擁有經驗豐富、專業及穩定的管理團隊，每名高級管理層成員擁有超過10年的行業經驗。有利公司長遠拓展業務。
弱項與風險
物管行業是勞工密集的產業之一，勞工成本（正接員工成本加分包成本）佔公司總銷售成本超過70%。最低工資上漲及人工成本上升會影響未來盈利能力。
公司區域性影響較大，華中地區佔比（按已合約面積計算）超過70%。
公司毛利率在香港上市的物管同業中處於較低水平，物業管理服務的分部毛利率只有20.7%（2018年），有待提升。
投資估值
假設以中間區間定價（每股2.54港元），撤除上市費用，截至2019年首季淨利潤約1329萬元，按比例之2019全年靜態市盈率（完全攤薄）約19倍，低於行業平均水平。公司雖然規模較小，但考慮公司利潤來源較大程度來自增值服務及諮詢服務，有利長遠發展，因此給予IPO專用評級“7”。
