本報告導讀： 公司地產主業穩健發展，爲新業務轉型提供穩定的資金支持。公司向文體和醫美板塊的轉型正有序有質的推進，有望進一步提升公司估值。 投資要點： 1. 首次覆蓋，給予中性評級，目標價3.96 元。預計2019/2020/2021 年EPS 分別爲0.33 元、0.35 元和0.40 元，增速分別爲-1%、5%和16%。 公司堅定轉型文體和醫美行業，同時房地產主業也能夠提供穩定的資金支持，轉型成功有望大幅提升公司估值，預計2019 年合理的PE 估值約爲12x，對應目標價3.96 元。 2. 公司的房地產主業能夠爲轉型業務提供充足的資金支持。（1）公司現有儲備對應貨值約400 億元，而2019 年銷售計劃僅30 億元，公司現有儲備能夠在未來相當長一段時間內爲公司提供穩定的現金流；（2）低廉的土地成本讓公司房地產業務擁有很強的盈利能力，公司現在業務收入中超過90%來源於地產業務，整體淨利潤率超過30%，公司房地產業務能夠爲公司近幾年業績提供強力的支撐。 3. 公司核心看點在於轉型的文體和醫美產業能否加速貢獻業績，以替代原地產業務規模。公司的地產板塊以現有資源爲主，儘管能夠爲公司轉型期提供較好的資金支持，但無法形成新的贏利點。文體和醫美產業的轉型在有序有質的進行，然而營業收入佔比不到10%，遠不能達到替代原地產業務的規模和利潤水平。 4. 文體和醫美業務的培育期較長，且不確定性較高，轉型業務的成長面臨較大挑戰。公司在2015 和2016 年通過收併購的方式轉型進入文體和醫美產業，這兩方面的業務仍處於探索和培育期，尚未形成成熟的、規模化的運作，新業務轉型也面臨着較大的風險和挑戰。 5. 風險提示：文體和醫美業務轉型進度不及預期