本报告导读：
公司土地重置价值构建估值底，并积极开拓新商业模式。但是历史分红过低，可持续的利润来源仍有待培育。
投资要点：
首次覆盖，评 级“中性”。公司土地价值可观，过去五年积极混改，并培育“无车承运人”等新商业模式。利润培育仍需时间，收储时间不确定，盈利预测未考虑。预测2019-21 年EPS 为0.05/0.07/0.13 元。
综合参考物流业估值水平，以及土地重估价值，2019 年1.1 倍PB，目标价5.50 元。
土地升值明显，收储提供变现途径。中储是国内成立最早的大宗仓储巨头，早期积累大量土地，随着城市的扩展，区位优势提升，价值升值明显。公司目前拥有600 多万平方米的土地，我们按照周边可比地价估算，土地重置价格或超150 亿元，明显高于25 亿元的账面价值。 2012-18 年间六次土地收储，共获拆迁补偿超35 亿元，是近年主要利润来源，可惜大多未能转化为股东分红。
战略引入普洛斯，引领国企混改。2014 年定增引入普洛斯成为第二大股东，普洛斯是在高端仓储领域具备丰富管理经验的国际领先企业，有望逐步推动公司业务转型与升级，提升公司资产盈利能力。2018年双方成立合资公司，未来或有新进展。
“无车承运”业务规模快速增长。中储智运（公司持股42%）打造大型“无车承运人”平台，提升货主与司机匹配效率，降低物流成本。 过去三年营业收入由0.15 亿元迅速提升至100 亿元。2018 年实现微利，并得到诚通集团增资入股。预计未来收入规模将有望继续较快增长。考虑到商业模式本质，以及中国经济地理决定的长期货流双向不平衡特征，我们认为应对长期盈利能力持理性预期。
风险提示。经济需求风险，业务风险，政策风险，业务转型风险
本報告導讀：
公司土地重置價值構建估值底，並積極開拓新商業模式。但是歷史分紅過低，可持續的利潤來源仍有待培育。
投資要點：
首次覆蓋，評 級“中性”。公司土地價值可觀，過去五年積極混改，並培育“無車承運人”等新商業模式。利潤培育仍需時間，收儲時間不確定，盈利預測未考慮。預測2019-21 年EPS 爲0.05/0.07/0.13 元。
綜合參考物流業估值水平，以及土地重估價值，2019 年1.1 倍PB，目標價5.50 元。
土地升值明顯，收儲提供變現途徑。中儲是國內成立最早的大宗倉儲巨頭，早期積累大量土地，隨着城市的擴展，區位優勢提升，價值升值明顯。公司目前擁有600 多萬平方米的土地，我們按照周邊可比地價估算，土地重置價格或超150 億元，明顯高於25 億元的賬面價值。 2012-18 年間六次土地收儲，共獲拆遷補償超35 億元，是近年主要利潤來源，可惜大多未能轉化爲股東分紅。
戰略引入普洛斯，引領國企混改。2014 年定增引入普洛斯成爲第二大股東，普洛斯是在高端倉儲領域具備豐富管理經驗的國際領先企業，有望逐步推動公司業務轉型與升級，提升公司資產盈利能力。2018年雙方成立合資公司，未來或有新進展。
“無車承運”業務規模快速增長。中儲智運（公司持股42%）打造大型“無車承運人”平臺，提升貨主與司機匹配效率，降低物流成本。 過去三年營業收入由0.15 億元迅速提升至100 億元。2018 年實現微利，並得到誠通集團增資入股。預計未來收入規模將有望繼續較快增長。考慮到商業模式本質，以及中國經濟地理決定的長期貨流雙向不平衡特徵，我們認爲應對長期盈利能力持理性預期。
風險提示。經濟需求風險，業務風險，政策風險，業務轉型風險
