绿景中国作为深圳的旧改专家，拥有不少城市更新的资源。公司现时主要项目均以参与旧改项目得来，净利率保持20%之较高水平。截至2018 年底，我们估计权益货值约550 亿元，其中430 亿元位处于大湾区，变现能力较高。公司已售未结转之销售金额约25 亿元，加上2019 上半年红树湾壹号的销售贡献，我们估计公司2019年物业销售收入同比将大幅提升。控股股东手上的旧改项目预计将在年内开始注入上市公司，估计将带来超过2000 亿元的货值及400 亿元的净利润。我们给予绿景的目标价为每股港币3.2 元，相当于经调整之资产净值的30%折让率，重新覆盖公司，并给予“买入”评级。

报告摘要

深耕深圳的旧改专家。绿景中国在1999 年取得单项开发资质，拥有二十年旧改经验。绿景现时主要项目均以参与旧改项目得来，净利率保持20%之较高水平。截至2018 年底，公司的可售土储货值约570 亿元，权益货值约550 亿元，主要项目包括：深圳红树湾壹号，深圳美景项目、化州国际花城、珠海东桥、及珠海凯威项目，将可支持公司短期销售增长。

控股股东的旧改资源。除了现有在正式土储中约570 亿元的可售货值外，控股股东手上还有许多旧改项目资源。其中推进过程比较成熟的项目有深圳南山项目、珠海香洲南溪项目、东莞樟木头项目、广州南沙项目。四个较成熟之项目占地约200 万平方米，总建面约1200 万平方米，扣除回迁及配套设施，估计可售面积（包括持作投资物业之可租用面积）约400-600 万平方米，我们估计未来将可为公司带来超过2000 亿元的可售货值及400 亿元的净利润。

住宅+商业，双轮驱动。随着城市化进程的深化，核心城市核心地段的物业价值将不断上升，公司策略性地保留主要的商业部分作自持投资。一方面享受稳定的租金收入和现金流，另一方面享受物业重估升值。截至2018 年底，在营运项目超过60 万平米，租金加上营运收入约5.4 亿元。在建的面积约10 万平米，陆续交付转以支持租金收入增长。

重新覆盖，给予“买入”评级。绿景中国是深圳主要旧改房企之一，在深圳主要城区拥有优质的旧改资源，在限制楼市增长的背景下，公司已掌握到的城市更新项目变成稀有资源，资产升值潜力将会愈来愈大。截至2018 年底，公司已售未结转之销售金额超过20 亿元，加上2019 上半年红树湾壹号的销售贡献，我们估计公司2019年物业销售收入同比将大幅提升。我们估算公司资产净值加上控股股东旧改项目的总价值约385 亿元，并以折让率30%为目标估值，计上全摊薄的股数，相当于目标价为每股港币3.2 元。我们重新覆盖公司，并给予“买入”评级。

风险提示：银根紧缩影响销售；深圳楼市调控从紧；已确权土储存量相对较低；股权摊薄效应。