投资要点
业绩保持稳健增长，毛利率维持在高位。2018年实现收入45.2亿（+52.2%），实现归属于上市公司股东净利润12.4 亿（+19.5%）。自2015 年控股股东将地产资源注入到上市公司以来，业绩保持稳健的增长态势，收入的年复合增速为55.1%，归母净利润的年复合增速达43.6%。2018 年公司综合毛利率达到59.5%，自2015 年以来均保持在50%以上的高毛利率水平。
升级发展战略，打造智慧新城。公司作为专注于城市更新领域的特色开发商，此前一直践行“双核战略”（核心城市核心区域）进行项目布局，通过城市更新与少量市场竞购的双向扩张方式锁定低成本的土地资源。2018 年，公司与华为技术有限公司签署战略合作协议，引入科技要素到地产项目，将战略升级为“打造智慧城区标杆”，这有助于进一步提升公司在核心项目的附加值，提高公司作为特色开发商的品牌辨识度。
专注大湾区核心区域，旧改土储资源丰富。截止到2018 年末公司拥有土地储备约510 万方，其中90%以上位于大湾区内，重点布局在深圳、香港、广州、珠海及东莞。此外，控股股东有控制力的土储规模高达1210 万方，包括深圳白石洲项目、珠海南溪项目、东莞樟木头项目和广州南沙项目，全部位于粤港澳大湾区核心位置。控股股东已经向公司提供意向函，确保项目达到一定条件后注入到上市公司。这种土地获取模式有明显的优势：（1）公司无需为获得土储而积压大量资金，可以减轻财务成本和现金流压力；（2）可以规避城市更新项目前期的不确定性风险；（3）具有优于招拍挂土地的成本优势，可以提升项目的毛利率。
持续性收入稳中有升、融资成本小幅降低。公司目前旗下有23 个投资性物业，建面约55.8 万方，商业物业租金收入在近几年稳步增长，2018 年经常性收入达到8.5 亿，后续随着香港绿景NEO 及深圳红树湾一号佐阾中心的交付，持续性收入还将明显增长。截止到2018 年末，公司持有现金余额75.9 亿，同比增长24.6%，2018 年公司综合融资成本为6.2%，相比2017 年降低0.4 个百分点。
盈利预测与评级。预计公司2019-2021 年EPS 分别为人民币0.32 元、0.38 元、0.47 元，对应动态PE 分别为7.4 倍、6.2 倍、5.0 倍。公司作为深圳旧改之王，将持续收益城市更新上行趋势及股东优质资源，能够享受一定的估值溢价，同时，我们考虑到白石洲项目在如期推进，但向上市公司的注入工作依然存在不确定性，首次覆盖，给予2019 年8.5 倍估值，“增持”评级，相当于3.10 港元的目标价。
投資要點
業績保持穩健增長，毛利率維持在高位。2018年實現收入45.2億（+52.2%），實現歸屬於上市公司股東淨利潤12.4 億（+19.5%）。自2015 年控股股東將地產資源注入到上市公司以來，業績保持穩健的增長態勢，收入的年複合增速爲55.1%，歸母淨利潤的年複合增速達43.6%。2018 年公司綜合毛利率達到59.5%，自2015 年以來均保持在50%以上的高毛利率水平。
升級發展戰略，打造智慧新城。公司作爲專注於城市更新領域的特色開發商，此前一直踐行“雙核戰略”（核心城市核心區域）進行項目佈局，通過城市更新與少量市場競購的雙向擴張方式鎖定低成本的土地資源。2018 年，公司與華爲技術有限公司簽署戰略合作協議，引入科技要素到地產項目，將戰略升級爲“打造智慧城區標杆”，這有助於進一步提升公司在覈心項目的附加值，提高公司作爲特色開發商的品牌辨識度。
專注大灣區核心區域，舊改土儲資源豐富。截止到2018 年末公司擁有土地儲備約510 萬方，其中90%以上位於大灣區內，重點佈局在深圳、香港、廣州、珠海及東莞。此外，控股股東有控制力的土儲規模高達1210 萬方，包括深圳白石洲項目、珠海南溪項目、東莞樟木頭項目和廣州南沙項目，全部位於粵港澳大灣區核心位置。控股股東已經向公司提供意向函，確保項目達到一定條件後注入到上市公司。這種土地獲取模式有明顯的優勢：（1）公司無需爲獲得土儲而積壓大量資金，可以減輕財務成本和現金流壓力；（2）可以規避城市更新項目前期的不確定性風險；（3）具有優於招拍掛土地的成本優勢，可以提升項目的毛利率。
持續性收入穩中有升、融資成本小幅降低。公司目前旗下有23 個投資性物業，建面約55.8 萬方，商業物業租金收入在近幾年穩步增長，2018 年經常性收入達到8.5 億，後續隨着香港綠景NEO 及深圳紅樹灣一號佐阾中心的交付，持續性收入還將明顯增長。截止到2018 年末，公司持有現金餘額75.9 億，同比增長24.6%，2018 年公司綜合融資成本爲6.2%，相比2017 年降低0.4 個百分點。
盈利預測與評級。預計公司2019-2021 年EPS 分別爲人民幣0.32 元、0.38 元、0.47 元，對應動態PE 分別爲7.4 倍、6.2 倍、5.0 倍。公司作爲深圳舊改之王，將持續收益城市更新上行趨勢及股東優質資源，能夠享受一定的估值溢價，同時，我們考慮到白石洲項目在如期推進，但向上市公司的注入工作依然存在不確定性，首次覆蓋，給予2019 年8.5 倍估值，“增持”評級，相當於3.10 港元的目標價。
