社區服務運營商彩生活服務上週五公告稱，與京東和360 達成股份認購協議，獲戰略入股共計4.9 億港元，未來有望加強在社區增值服務（物流、商業、科技、融資等）以及社區安全科技應用的發展。由於股份認購協議目前等待聯交所及股東特別大會批准，預計將於今年8 月底完成，我們現維持公司2019-2021 年每股淨利預測值分別爲0.45 元（同比增長18%）、0.55 元（同比增長22%）和0.64 元（同比增長16%），並維持目標價爲6.5 港元，對應12 倍19 年PE 和10 倍20 年PE，基於19.3%上行空間，維持增持評級。 根據公司公告，京東作爲中國領先的電子商務公司和零售基礎設施服務商，此次將斥資共計3.7 億港元按認購價每股5.22 港元（較最新收盤價每股5.45 港元折讓約4.22%）認購7115 萬股新股份，佔公司現有已發行股份約5.36%或佔公司最終擴大後已發行股本約5.00%，該股份根據一般授權發行，需等待聯交所批准，由此可爲彩生活線上平台提供更爲豐富的產品和服務，並且雙方將在物流、科技等方面開展進一步合作。與此同時，360作爲中國最大的互聯網及移動科技提供商，此次將斥資1.2 億港元按相同認購價每股5.22港元認購2296 萬股新股份，佔公司現有已發行股份約1.73%或佔公司最終擴大後已發行股本約1.61%，該股份需得到股東臨時大會上獨立股東同意以及聯交所批准。在此之前，360 已持有彩生活共計2050 萬股股份，佔公司現有已發行股份約1.54%，此次入股將有助於社區安全科技應用的進一步發展。此次股份認購協議預計將於8 月底完成。基於未來與京東和360 在多領域的持續合作，我們期待彩生活進一步豐富產品和服務組合以加速增值服務發展，同時通過提升服務品質在市場拓展中建立並鞏固競爭優勢。 作爲目前規模最大的物業管理服務商，彩生活2018 年末總平台服務面積同比增長25%至11 億平米，其中包括合約管理面積5.5 億平米（同比增長27%），以及合作和聯盟面積5.7 億平米（同比增長22%），由此可爲發展增值服務提供充足用戶基礎。具體而言，增值服務2018 年毛利潤貢獻佔比達30%，預計未來將進一步提升至35%；與此同時，增值服務毛利率於2018 年大幅提升13.7 個百分點至95.7%，預計此後有望維持高位。 考慮到公司對收併購維持謹慎態度，我們預計公司未來將主要通過內生增長以實現管理規模擴張，以高性價比的服務品質開拓中端市場。此外公司2018 年末儲備面積達1.9 億平米，可以保證未來3-4 年在管規模的穩健增長。展望中報，我們預計公司19 年上半年淨利潤將較18 年上半年的1.75 億元同比增長約20%，同期綜合毛利率將從18 年上半年的35.3%提升至19 年上半年約37%，其中增值服務的毛利潤佔比將從18 年上半年的24.6%提升至19 年上半年約27％。 此外，我們預計公司像往年一樣並不派發中期股息。 港股物業管理板塊年初至今走勢強勁，累計漲幅達46%（相比同期恒生國企指數僅上漲8%），目前板塊平均估值爲24 倍19 年PE 和19 倍20 年PE，其中彩生活估值爲同業最低，僅爲10 倍19 年PE 和9 倍20 年PE。我們預計公司基礎物管服務將隨着新房項目逐步交付而實現穩健增長，與此同時增值服務則有望受益於與領先科技公司的合作而有所加速。我們維持公司2019-2021 年每股淨利預測值分別爲0.45 元（同比增長18%）、0.55元（同比增長22%）和0.64 元（同比增長16%），並維持公司目標價爲6.5 港元，對應12 倍19 年PE 和10 倍20 年PE，基於19.3%上行空間，我們維持彩生活增持評級。