投资要点：
事件：公司发布2018 年年度报告，公司2018 年实现营业收入22.3 亿元，同比增长4.7%，实现归属母公司股东的净利润4.1 亿元，同比下降19.4%。
营收持续稳健，地产业务毛利率仍处高位。2018 年公司房地产业务毛利率达64.5%，同比增长2.6%，持续维持在高位水平。分产品来看，地产销售毛利率高达73.7%，成为支撑公司高毛利的主要力量。新型科技服务受前期投入费用较高的原因，营业成本增幅明显，毛利率同比下滑13.0%。分地区来看，北京地区的营收和毛利优势依然明显，在总体营收中的贡献占84%，毛利率达72.3%；天津地区发力明显，受益于北京业务的辐射效应与大客户营销策略，营收同比增长477.5%。
土地储备资源丰厚，支撑未来业绩增长。2018 年公司实现地产销售收入17.4 亿元，同比增长3.6%，销售面积16.1 万方，同比增长11.8%。公司2018 年完成开发投资额47.4 亿元，新增土储75.7 万方，拿地态势积极。伴随着土地储备扩张，公司土地资源支付现金增加，经营性现金流下滑明显，下降幅度达855%。考虑到未来公司丰裕的土储与可售土地资源，未来现金流或将得以改善。
科技服务转型深入，融资能力同步增强。公司专注科技产业园区的开发、运营和服务，积极推进“产城一体化”和科技教育业务，成为公司新的经营亮点。2018 年公司实现开复工面积91.2 万方，电子城园区增量效果显著。同时，免税政策的推出降低公司的经营成本，政府扶持政策力度加大，当年新增补助金额达0.7 亿元。融资方面，公司相继完成 “国金-电子物业租金资产支持专项计划”、中期票据发行，厦门电子城项目取得3 亿元的银行授信额度，有效满足了公司的资金需求，巩固项目建设成果。
持续推进全国化战略布局，积极发挥协同效应。公司不断落实“立足北京、辐射全国”的发展战略，在有序推动北京区域创新产业园区建设的同时，积极推进天津、厦门、昆明、南京、朔州等地电子城项目，拓展优质物业资源，完善华北、华南、西南、华东区域布局，2018 年“电子城南京国际数码港”项目取得实质性进展，为公司培育新的利润增长点。
盈利预测与投资评级：我们上调公司业绩预期，预计公司2019 年-2021年实现营业收入分别为47.0 亿元、65.3 亿元、86.7 亿元；归母净利润分别为7.6 亿元、12.6 亿元和15.8 亿元；EPS 分别为0.68 元、1.13 元和1.41 元，对应PE 分别为8.7X、5.2X 和4.1X。维持“推荐”评级。
风险提示：1、科技服务业务盈利不及预期；2、经营现金流持续趋于紧张。
投資要點：
事件：公司發佈2018 年年度報告，公司2018 年實現營業收入22.3 億元，同比增長4.7%，實現歸屬母公司股東的淨利潤4.1 億元，同比下降19.4%。
營收持續穩健，地產業務毛利率仍處高位。2018 年公司房地產業務毛利率達64.5%，同比增長2.6%，持續維持在高位水平。分產品來看，地產銷售毛利率高達73.7%，成為支撐公司高毛利的主要力量。新型科技服務受前期投入費用較高的原因，營業成本增幅明顯，毛利率同比下滑13.0%。分地區來看，北京地區的營收和毛利優勢依然明顯，在總體營收中的貢獻佔84%，毛利率達72.3%；天津地區發力明顯，受益於北京業務的輻射效應與大客户營銷策略，營收同比增長477.5%。
土地儲備資源豐厚，支撐未來業績增長。2018 年公司實現地產銷售收入17.4 億元，同比增長3.6%，銷售面積16.1 萬方，同比增長11.8%。公司2018 年完成開發投資額47.4 億元，新增土儲75.7 萬方，拿地態勢積極。伴隨着土地儲備擴張，公司土地資源支付現金增加，經營性現金流下滑明顯，下降幅度達855%。考慮到未來公司豐裕的土儲與可售土地資源，未來現金流或將得以改善。
科技服務轉型深入，融資能力同步增強。公司專注科技產業園區的開發、運營和服務，積極推進“產城一體化”和科技教育業務，成為公司新的經營亮點。2018 年公司實現開復工面積91.2 萬方，電子城園區增量效果顯著。同時，免税政策的推出降低公司的經營成本，政府扶持政策力度加大，當年新增補助金額達0.7 億元。融資方面，公司相繼完成 “國金-電子物業租金資產支持專項計劃”、中期票據發行，廈門電子城項目取得3 億元的銀行授信額度，有效滿足了公司的資金需求，鞏固項目建設成果。
持續推進全國化戰略佈局，積極發揮協同效應。公司不斷落實“立足北京、輻射全國”的發展戰略，在有序推動北京區域創新產業園區建設的同時，積極推進天津、廈門、昆明、南京、朔州等地電子城項目，拓展優質物業資源，完善華北、華南、西南、華東區域佈局，2018 年“電子城南京國際數碼港”項目取得實質性進展，為公司培育新的利潤增長點。
盈利預測與投資評級：我們上調公司業績預期，預計公司2019 年-2021年實現營業收入分別為47.0 億元、65.3 億元、86.7 億元；歸母淨利潤分別為7.6 億元、12.6 億元和15.8 億元；EPS 分別為0.68 元、1.13 元和1.41 元，對應PE 分別為8.7X、5.2X 和4.1X。維持“推薦”評級。
風險提示：1、科技服務業務盈利不及預期；2、經營現金流持續趨於緊張。
