2018 年公司實現主營業務收入36.14 億元，同比上升121.9%，其中由萬象美並錶帶來的收入增加約16.94 億元；歸母淨利潤較2017 年同期的3.21 億元增長51.3%至4.85 億元；全年經營活動現金淨流入5.26億元。業績基本符合預期。受益於公司規模的擴張，2018 年公司的主要業務線增長迅速：（1）物業管理服務收入較去年同期大幅增長149%至30.64 億元，營收佔比爲84.8%，毛利率下滑9.1 個百分點至26.1%。 毛利率的下滑主要由於萬象美的並表使毛利率較低的包乾制 物業管理收入佔比大幅提升所致。（2）增值服務收入較去年同期增長47.5%至4.08 億元，營收佔比11.3%，毛利率上升13.7 個百分點至95.7%，增加主要由於毛利率較高的銷售型租賃協助服務收入增長所致。（3）工程服務收入由去年的1.21 億元同比上升17.1%至1.41 億元，營收佔比3.9%，毛利率上升7.5 個百分點至66.0%，增 加主要由於公司對所管理的車位進行改造的服務費於年內大幅增長，其毛利率相對較高。 基礎物業板塊平穩增長 （1）2018 年末公司合約管理總建築面積由去年的4.36 億平方米增長27%至5.54 億平方米，已經產生收益的合約管理總建築面積由2.94 億平方米增長23.5%至3.63 億平方米，儲備面積1.91 億平方米，穩步增長。（2）平台服務面積：公司平台效應進一步顯現，線上平台的優勢不斷加強。截至2018 年12 月31 日，公司已與95 家物業企業建立合作關係，平台服務面積達11.22 億平方米，同比增長24.7%。我們預計公司合約管理總建築面積與平台服務面積未來將維持15%—20%左右的增速平穩增長。 增值服務運營數據良好 2018 年公司不斷豐富的增值服務收入來源，增值服務收入同比增長47.5%至4.08 億元，毛利率提升13.7 個百分點至95.7%。公司的增值服務主要包括線上推廣服務、銷售及租賃協助及其他增值服務，截至2018 年12 月31 日，收入佔比分別爲41.5%、35.9%、22.6%。2018 年增值服務增長主要由於“彩生活車位”產品累計完成銷售4150 套，帶動銷售及租賃協助的收入同比大幅增長175.2%至1.47 億元所致。公司平台註冊用戶、活躍用戶規模保持快速擴張態勢。截至2018 年12 月31 日，彩生活生態圈註冊用戶、活躍用戶分別增長至2640 萬、1400 萬，活躍度達53.0%。平台交易額（GMV）穩步增長，彩之雲平台GMV 總額累計達到94.48 億元，同比增長24.1%。 “彩惠人生”仍處於收集流量的培育階段。“彩惠人生”作爲公司着力打造的社區新零售與交納物業管理費場景結合的重磅應用，被公司管理層寄予厚望。截至2018 年12 月31 日，彩惠人生上線9 個月，累計成交額7090 萬元，累計成交訂單數182.5 萬單，月均成交20.3 萬單，累計衝抵物業管理費3620 萬元，約佔當年物業管理費收入的1.2%，雖然第四季度單季增長迅速，但仍處於培育階段。 財務負擔減輕 由於萬象美的併入，2018 年公司的債務規模大幅增長，下半年公司逐漸利用自有資金償還債務，財務負擔有所減輕。期末公司債務規模由中報的46.9 億元下降至36.6 億元，淨負債率較中期下降了6 個百分點至19.1%。2018 年末公司擁有銀行結餘及現金共計26.7 億元，公司在2019 年1 月初提前償還債務6.9 億元，債務規模進一步減少，我們預計2019 年公司財務結構仍將繼續優化。 投資建議 彩生活作爲一家由傳統物業管理企業向平台型、生態圈企業轉型的公司，在物業管理行業所做的B2C、B2B、B2F 以及社區新零售等模式的探索極具創新意義。2018 年年報財務狀況已較中期報告有所改善，整體毛利率企穩小幅回升。儘管目前創新業務帶來的增值服務收入規模佔比較小，公司的平台型、生態圈戰略還未進入收穫期，市場對公司轉型成功與否仍存在一定疑問，但當前估值水平顯著低於行業平均水平，我們認爲其估值仍有提升空間。我們預計公司2019—2020 年營業收入將分別實現12.7%、18.3%的增長至40.71 億元、48.16 億元，歸母淨利潤實現25%、25.5%的增長至6.06 億元、7.61 億元，對應EPS 分別爲0.46 元、0.57 元。給予公司2019 年PE13.1X，上調目標價至7 港元，維持“買入”的投資評級。 風險提示 房地產行業調整超預期導致公司業績增長放緩；人員成本大幅上升；增值服務收入增速低於預期。