我们的观点：公司在土地的获取上比较审慎，对成本控制较好，目前公司土地储备充足，70%位于一、二线城市，将受益于市场回暖。从公司的新开工计划和销售目标看，其合约销售将保持现有规模。公司拥有的财务成本优势目前并没有得到有效利用。经过几年调整，公司的业绩进入稳定释放期，年初向主要管理层及雇员授予了1.0975 亿股购股权，有利于提升管理效率。公司当前股价对应2018 年净利润PE 为5.6 倍，股息收益率4%。

利润水平改善：保利置业集团2018 年全年营业收入为232.3 亿港元，同比下降26.7%，其中物业销售收入213 亿元，同比降低28.7%，物业投资及管理收入16.1 亿元，同比增长11%。占营业收入的比例达到19%；毛利润为85.2 亿港元，同比增长50.5%，毛利率为36.7%，比去年同期增长16.1 个百分点；核心净利润为22.9 亿港元，同比增长17.0%，核心净利率为9.9%，较去年同期增长3.7 个百分点。公司全年每股派息12.3 港仙，比去年同期下降8.9%，派息率为归母净利润的20%，按当前股价，股息收益率达到4%。

合约销售保持规模：2018 年公司实现合约销售金额和面积达408 亿元和224 万平方米，同比增长1.4%和下降15.1%，全年销售均价达18193 元/平方米。全年新开项目8 个，持续销售项目68 个。按区域划分，公司合约销售在长三角地区占比31%，珠三角地区占比13%，西南地区占比24%，其他地区占比27%，香港及境外地区占比5%。2019 年公司合约销售目标为420 亿元，同比略增3%。

土地储备充足：2018 年公司新增14 幅土地，建筑面积为342.7 万平方米，其中权益面积243.4 万平方米，土地成本均价4600 元/平方米。截至2018年，公司的总土地储备为2025 万平方米，其中权益面积1093 万平方米，土地成本均价4911 元/平方米。按区域划分，公司的土储在长三角地区占比14%，珠三角地区占比12%，西南地区占比43%，其他地区占比29%，香港及境外地区占比2%。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。