2018 年业绩符合我们的预期，每股盈利同比增长18％至人民币0.37 元。

我们认为，整合万象美（万达物业管理）仍将是一个关键的驱动因素，因为万象美可带领公司进入利润率较高的领域。

我们预计其核心业务将继续温和增长。短期内要进一步释放盈利增长的空间将取决于降低债务的速度。

维持「买入」评级，目标价上调至6.55 港元，基于12.5 倍2019 年市盈率。

尽管收购后每股盈利遭到摊薄，2018 年盈利仍强劲

于2018 年2 月，彩生活以结合发债和股权增发的方式收购了万象美，该交易显着提升了公司的收益。若以毛利去评估公司业绩，将会较为公平，因为这样可避免不同会计处理衍生的问题；期内毛利同比增长76％至人民币12.82 亿元。股东应占溢利同比增长51％至人民币4.85 亿元。由于增发的关系，每股盈利同比仅增长18％至人民币0.379 元。彩生活建议的每股派息为0.18 港元，相当于42％的分红比例。

收购万象美提振核心管理业务

2018 年，随着彩生活收购了中国最大的物业管理公司之一万象美，公司接管了相当大规模的在管面积。合约面积及有产生收入的管理面积分别同比增长约27％至5.54 亿/ 3.52 亿平方米。由于万象美是拥有大量高利润业务的高端物业管理公司，物业管理业务的整体毛利在2018 年录得强劲增长（同比增长84％）。

2019 年增值服务可通过输出，继续表现强劲

同时，由于彩生活不断改善其彩之云APP，并输出给外部，“增值服务”分部的毛利润同比增长96％至人民币3.91 亿元。这可反映在APP 注册用户和活跃用户数量的增长上，两者分别同比增长155％/ 298％至2,600 万/1,400 万。随着越来越多小型物业管理公司使用彩生活开发的平台，我们预计2019/20 年的用户数量将保持强劲增长。但我们在利润率的预测上较为保守，因为公司为了增加用户数，倾向慷慨地以返还管理费的方式去进行推广。

如果没有并购，2019 年的在管面积增长或相对温和

除了并购之外，公司还收购了一些小型公司的少数股权，以输出其平台和APP 作为其增长引擎。我们预计这情况会持续下去，但我们预计短期内公司不会进行大规模收购。因此，我们认为管理层对2019 年在管面积增长4 千 - 5 千万平方米的指引是合理的，但这只能意味着2019 年在管面积的增长为高单位数。

若看估值，公司仍然落后

我们对19/20 年的最新每股盈利预测分别为人民币0.45 元/0.55 元，意味着同比增长为20％/ 21％。我们预计彩生活的净负债率将从18 年的30％降至19 年的16％，但2019 年的融资成本仍将较高，达到人民币2.43 亿元，占其毛利的16％。债务问题或继续构成公司的不明朗因累，但我们认为这忧虑已大致反映于它相对同业为低的估值上。因此，我们将2019年目标市盈率维持在12.5 倍。我们将最新目标价上调至6.55 港元。，我们认为公司是行业中的价值股，维持「买入」。