2018 年業績符合我們的預期，每股盈利同比增長18％至人民幣0.37 元。 我們認爲，整合萬象美（萬達物業管理）仍將是一個關鍵的驅動因素，因爲萬象美可帶領公司進入利潤率較高的領域。 我們預計其核心業務將繼續溫和增長。短期內要進一步釋放盈利增長的空間將取決於降低債務的速度。 維持「買入」評級，目標價上調至6.55 港元，基於12.5 倍2019 年市盈率。 儘管收購後每股盈利遭到攤薄，2018 年盈利仍強勁 於2018 年2 月，彩生活以結合發債和股權增發的方式收購了萬象美，該交易顯着提升了公司的收益。若以毛利去評估公司業績，將會較爲公平，因爲這樣可避免不同會計處理衍生的問題；期內毛利同比增長76％至人民幣12.82 億元。股東應占溢利同比增長51％至人民幣4.85 億元。由於增發的關係，每股盈利同比僅增長18％至人民幣0.379 元。彩生活建議的每股派息爲0.18 港元，相當於42％的分紅比例。 收購萬象美提振核心管理業務 2018 年，隨着彩生活收購了中國最大的物業管理公司之一萬象美，公司接管了相當大規模的在管面積。合約面積及有產生收入的管理面積分別同比增長約27％至5.54 億/ 3.52 億平方米。由於萬象美是擁有大量高利潤業務的高端物業管理公司，物業管理業務的整體毛利在2018 年錄得強勁增長（同比增長84％）。 2019 年增值服務可通過輸出，繼續表現強勁 同時，由於彩生活不斷改善其彩之雲APP，並輸出給外部，“增值服務”分部的毛利潤同比增長96％至人民幣3.91 億元。這可反映在APP 註冊用戶和活躍用戶數量的增長上，兩者分別同比增長155％/ 298％至2,600 萬/1,400 萬。隨着越來越多小型物業管理公司使用彩生活開發的平台，我們預計2019/20 年的用戶數量將保持強勁增長。但我們在利潤率的預測上較爲保守，因爲公司爲了增加用戶數，傾向慷慨地以返還管理費的方式去進行推廣。 如果沒有併購，2019 年的在管面積增長或相對溫和 除了併購之外，公司還收購了一些小型公司的少數股權，以輸出其平台和APP 作爲其增長引擎。我們預計這情況會持續下去，但我們預計短期內公司不會進行大規模收購。因此，我們認爲管理層對2019 年在管面積增長4 千 - 5 千萬平方米的指引是合理的，但這隻能意味着2019 年在管面積的增長爲高單位數。 若看估值，公司仍然落後 我們對19/20 年的最新每股盈利預測分別爲人民幣0.45 元/0.55 元，意味着同比增長爲20％/ 21％。我們預計彩生活的淨負債率將從18 年的30％降至19 年的16％，但2019 年的融資成本仍將較高，達到人民幣2.43 億元，佔其毛利的16％。債務問題或繼續構成公司的不明朗因累，但我們認爲這憂慮已大致反映於它相對同業爲低的估值上。因此，我們將2019年目標市盈率維持在12.5 倍。我們將最新目標價上調至6.55 港元。，我們認爲公司是行業中的價值股，維持「買入」。