投資要點 　　萬象美的並表疊加增值業務的發展推動公司豐碩成果。2018 年，公司主營收入達36.14 億元（yoy 121.9%），毛利潤12.82 億元（yoy 75.5%），歸母淨利潤達到4.85 億元，同比增幅高達51.3%；此外EPS 由17 年的32.19 分增長至37.9 分，末期派息18 港仙。其中增值業務收入同比增長76.5%至2.77 億，毛利率高達82%，貢獻分部溢利2.18 億，分部溢利佔比42.9%。　公司18 年的亮眼業績主要由於收購萬象美導致在管面積大幅增加以及公司增值服務的拓展。 　　面積進一步增長，平台效應繼續顯現。截止至18 年，公司合約管理面積增長至5.537 億平方米，爲2,709 個社區提供服務；此外，公司已與95 家企業達成戰略聯盟，合作面積5.686 億平方米，其中包括聯盟面積2.5 億平，公司合計累計平台服務面積達11.223 億平方米，平台效應進一步顯現，線上平台的領先優勢不斷加強。 　　三大抓手產品在19 年繼續推進。截止至18 年，彩之雲平台GMV 達到人民幣94.48 億元，同比增長24.1%。（其中彩富人生17.701 億，E 化產品47.093 億。）1）彩惠人生激活社區新零售。彩生活於18 年3 月底推出彩惠人生，截止至18 年底，累計成交182.46 萬單，累計GMV7,090 萬，累計衝抵物業費3620 萬，爲260 千個家庭減免了物業管理費，我們預計19年該項業務的GMV 將繼續成倍增長；2）“彩生活車位”累計銷售4,150個，驅動銷售及租賃協助收入同比增長1.75 倍至1.47 億元；3）彩富人生平均期限延長，但GMV 因政策監管因素大幅減少。截至2018 年底，彩富人生累計GMV 爲17.701 億，由於政策因素大幅減少（17 年：56.8 億），而平均投資期限由去年同期的0.47 年延長至0.87 年，貢獻收入3840 萬元。 　　投資建議：我們看好公司的巨大用戶流量和互聯網思維，但由於增值業務收入因政策影響受限，我們將公司19-20 年的歸母淨利潤從6.02 億/7.23億微調至6.02 億/7.21 億，EPS 分別爲0.45/0.54 元，基於DCF 重估公司目標價至7.51 港元，目標價相對於2019 年爲14.43 倍PE，維持公司“買入”評級。 　　風險提示：1）萬象美並表不及預期；2）增值業務項目拓展的不確定性；