社區服務運營商彩生活服務週四晚發佈正面盈喜，預計股東應占溢利2018 年將同比增長超50%。我們維持公司2018-2020 年每股淨利預測值分別爲0.38 元（同比增長19%）、0.51 元（同比增長34%）和0.57元（同比增長12%）。考慮到近期板塊整體反彈估值修復，我們將公司目標價從5.3 港幣上調至5.7 港幣，對應10 倍19 年PE，維持增持。 公司表示，此次淨利大幅增長主要來自於彩之雲平台快速發展帶來的增值服務增長，以及2018 年一季度完成收併購的萬象美產生的業績貢獻。此外，伴隨地產步入下行週期，我們預計公司將受益於中小型開發商對優質物業品牌的需求增長。截止2018 年11 月末，公司總平台服務面積將近12 億平米，其中包括合作面積6.7 億平米（相比2018 年6 月末爲4.97 億平米），爲發展增值服務提供充足用戶；以及合約管理面積5.3 億平米（相比2018 年6 月末爲4.84 億平米），爲未來管理規模增長提供充足儲備面積。 儘管我們計算彩生活的單位管理面積基礎物管毛利潤2017 年僅爲1.6 元，爲同業最低，相比板塊平均爲4.3 元，我們認爲公司看似較弱的單位面積基礎物管盈利能力，主要原因在於其酬金制佔比較高（通常僅確認10%的實際收入作爲毛利潤），且公司重點定位中端市場，平均每月物業費定價較低，約爲1.0 元/平米。因此，若剔除酬金制因素影響，我們注意到公司包乾制下毛利率2017 年爲21%，僅次於行業龍頭碧桂園服務的29%，相比同期中海物業和綠城服務則分別爲14%和11%。 港股物業管理板塊年初至今上漲15%，目前板塊平均估值爲19 倍19 年PE。關於2018 年三季度開始發酵的社保新規政策衝擊，我們注意到多數城市自2019 年1 月以來選擇暫緩執行，同時爲響應中央倡導，貫徹減稅降費，已有多個城市陸續下調社保費率。此外，物管公司上市熱潮持續，期待板塊效應愈加凸顯，3 月即有兩傢俱備開發商背景的物管公司將登陸港股市場。 彩生活年初至今上漲15%，目前估值僅爲8 倍19 年PE，爲同業最低。我們維持公司2018-2020 年每股淨利預測值分別爲0.38 元（同比增長19%）、0.51 元（同比增長34%）和0.57 元（同比增長12%）。 考慮到社保政策衝擊逐步消退，且近期板塊整體反彈估值修復，我們將公司目標價從5.3 港幣上調至5.7港幣，對應10 倍19 年PE，目前股價較新目標價存在18%上升空間，我們維持彩生活服務增持評級。