公司概览
奥园健康生活（“奥生活”）是在中国其中一家提供物业管理服务及商业运营服务的供货商。奥生活由中国奥园（3883 HK，买入评级，目标价：港币9.8）中分拆出来，中国奥园持有奥生活75.5%权益，分拆上市完成后，将滩薄至56.6%权益，但奥生活将仍然为中国奥园之附属公司。
公司在管面积截至2018年9月约1000万平米，从奥园集团（包括关联方、合联营公司）所开发的物业中取得的面积约占95%。
奥生活所提供的物业管理服务，大至分成三大类：1）为开发商，主要是中国奥园提供销售辅助服务如样板房及销售中心的维护工作；2）一般物管服务，如安保、清洁等，这是公司最大的收入来源，2018年首三季分部收入为2.2亿元（人民币·下同，特别指明除外），约占总收入的50%；3）增值服务，如公家地方管理、出租广告位、家居辅助服务等住户外围服务。
此外奥生活亦会提供商业运营服务，为旗下部分商场提供管理，服务包括：1）指导商场开发商（主要为中国奥园）或业主如何营运；2）招商工作；3）一般物管服务如安保、清洁、维修及维护服务等；4）代收租、处理投诉等烦扰工作；5）其他增值服务如停车管理等。2018年首三季分部收入为1.2亿元，约占总收入的27%。
除了住宅及商场管理外，奥生活还发展及提供多元化服务，从集团住户群中的消费生态圈中寻找商机。例如奥生活与韩国「PPEUM」品牌订立战略合作协议，帮助发展美容医疗诊所业务；另外亦与「春雨医生」及「健康160」订立战略合作协议，以O2O平台接入在线医疗咨询服务。
行业状况及前景
奥园集团深根华南，其中粤港澳大湾区的土储面积约740万平米，约占奥园总土储的四分之一。近日国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中强调加强区内城市互联互通，加快基建投入如深中通道、深茂铁路等，长远有利环深圳地区发展。长远有利大湾区以及外围辐射区域的发展，广东省2018年商品房总销售额超过18,000亿元，占全国12%全国第一，而广东省GDP总值亦位居全国第一，2018年全省生产总值约97,300亿元。深厚经济基础，加上政策支持，有利集团发展。
中国房市场发展多年渐趋成熟，2018年商品房销售建面超过17亿平方米，经历多年的积累，物管行业将进入黄金时期。根据中指院报告，预计2020年全国物业管理行业规模可达243亿平方米。行业整合，强者愈强就成了大趋势，2018年百强房企销售额（全口径）约112,000亿元，占全国总销售约74%。然而下游物业管理行业虽有同样整合之势但仍然分散，物管百强所占的市场份额只有约三成，行业龙头预期还受惠整合红利。
在收入改善财富效应的大趋势下消费保持较高增长，社会消费品零售总额按9% 的复合年增长率自2012年增加至2018年的约381,000亿元。零售在购物中心的支出亦不断增加，商业运营服务行业迅速扩张。中国商场零售支出按8.1%的复合年增长率自2012年增加至2017年的约人民币16,454亿元。
优势与机遇
奥生活作为中国奥园的子公司，不但分享了奥园集团的品牌效应与知名度，还受惠与母公司的业务合作关系。中国奥园截至2018年6月总土储面积超过3,000万平米，主要分布在中国华南、中西部、华东及环渤海地区。中国奥园2018年销售额同比增长100%至913亿元，全国排名38。奥园2019年推盘货值约1900亿元，保守估计公司去化率为60%，相当于销售额1140亿元，或同比增长25%。未来保持较快增长，奥生活因而受惠。
奥生活另亮点是其商业运营服务，把母公司部分优质的商场资源管理投放在奥生活中，加上凭借奥园品牌效应的带动下向独立第三方开发商获取新合约，分部收入按98%的复合年增长率上升至2017年约1.18亿元，2018年首三季之收入更进一步升至1.21亿元。商业运营平均利润率较高，加上中国奥园600万平米之商业物业土储，成为奥生活的增长动力。
恒基兆业（12 HK）执董兼副主席李家杰先生名下的Successful Lotus Limited同意认购4000万港元的发售股份，作为基石投资者。我们认为此举进一步强化两个集团早前作签订的战略合作框架协议。
弱项与风险
物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本占奥生活总服务成本超过60%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。公司透过把服务做到标准化以减少对人工劳动的倚赖程度，从紧降低服务成本。
环境经济不确定性较大。三、四线城市销售在投资性需求减少的情况下，预计短期销售压力较高。
投资估值
假设以下限定价（每股3.48港元），撤除上市费用，截至2019年9月净利润约7000万元，按比例之2018全年静态市盈率（完全摊薄）约23倍。公司截至2019年9月的总签约面积约2000万平米，收费面积约1000万平米。根据我们估计中国奥园在2019年将结转约500万平米的销售面积，假设全数被奥生活接收，公司在2019-20年的增长可维持较高水平，因此给予 IPO专用评级“7”。
公司概覽
奧園健康生活（“奧生活”）是在中國其中一家提供物業管理服務及商業運營服務的供貨商。奧生活由中國奧園（3883 HK，買入評級，目標價：港幣9.8）中分拆出來，中國奧園持有奧生活75.5%權益，分拆上市完成後，將灘薄至56.6%權益，但奧生活將仍然爲中國奧園之附屬公司。
公司在管面積截至2018年9月約1000萬平米，從奧園集團（包括關聯方、合聯營公司）所開發的物業中取得的面積約佔95%。
奧生活所提供的物業管理服務，大至分成三大類：1）爲開發商，主要是中國奧園提供銷售輔助服務如樣板房及銷售中心的維護工作；2）一般物管服務，如安保、清潔等，這是公司最大的收入來源，2018年首三季分部收入爲2.2億元（人民幣·下同，特別指明除外），約佔總收入的50%；3）增值服務，如公家地方管理、出租廣告位、家居輔助服務等住戶外圍服務。
此外奧生活亦會提供商業運營服務，爲旗下部分商場提供管理，服務包括：1）指導商場開發商（主要爲中國奧園）或業主如何營運；2）招商工作；3）一般物管服務如安保、清潔、維修及維護服務等；4）代收租、處理投訴等煩擾工作；5）其他增值服務如停車管理等。2018年首三季分部收入爲1.2億元，約佔總收入的27%。
除了住宅及商場管理外，奧生活還發展及提供多元化服務，從集團住戶羣中的消費生態圈中尋找商機。例如奧生活與韓國「PPEUM」品牌訂立戰略合作協議，幫助發展美容醫療診所業務；另外亦與「春雨醫生」及「健康160」訂立戰略合作協議，以O2O平臺接入在線醫療諮詢服務。
行業狀況及前景
奧園集團深根華南，其中粵港澳大灣區的土儲面積約740萬平米，約佔奧園總土儲的四分之一。近日國務院印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中強調加強區內城市互聯互通，加快基建投入如深中通道、深茂鐵路等，長遠有利環深圳地區發展。長遠有利大灣區以及外圍輻射區域的發展，廣東省2018年商品房總銷售額超過18,000億元，佔全國12%全國第一，而廣東省GDP總值亦位居全國第一，2018年全省生產總值約97,300億元。深厚經濟基礎，加上政策支持，有利集團發展。
中國房市場發展多年漸趨成熟，2018年商品房銷售建面超過17億平方米，經歷多年的積累，物管行業將進入黃金時期。根據中指院報告，預計2020年全國物業管理行業規模可達243億平方米。行業整合，強者愈強就成了大趨勢，2018年百強房企銷售額（全口徑）約112,000億元，佔全國總銷售約74%。然而下游物業管理行業雖有同樣整合之勢但仍然分散，物管百強所佔的市場份額只有約三成，行業龍頭預期還受惠整合紅利。
在收入改善財富效應的大趨勢下消費保持較高增長，社會消費品零售總額按9% 的複合年增長率自2012年增加至2018年的約381,000億元。零售在購物中心的支出亦不斷增加，商業運營服務行業迅速擴張。中國商場零售支出按8.1%的複合年增長率自2012年增加至2017年的約人民幣16,454億元。
優勢與機遇
奧生活作爲中國奧園的子公司，不但分享了奧園集團的品牌效應與知名度，還受惠與母公司的業務合作關係。中國奧園截至2018年6月總土儲面積超過3,000萬平米，主要分佈在中國華南、中西部、華東及環渤海地區。中國奧園2018年銷售額同比增長100%至913億元，全國排名38。奧園2019年推盤貨值約1900億元，保守估計公司去化率爲60%，相當於銷售額1140億元，或同比增長25%。未來保持較快增長，奧生活因而受惠。
奧生活另亮點是其商業運營服務，把母公司部分優質的商場資源管理投放在奧生活中，加上憑藉奧園品牌效應的帶動下向獨立第三方開發商獲取新合約，分部收入按98%的複合年增長率上升至2017年約1.18億元，2018年首三季之收入更進一步升至1.21億元。商業運營平均利潤率較高，加上中國奧園600萬平米之商業物業土儲，成爲奧生活的增長動力。
恆基兆業（12 HK）執董兼副主席李家傑先生名下的Successful Lotus Limited同意認購4000萬港元的發售股份，作爲基石投資者。我們認爲此舉進一步強化兩個集團早前作簽訂的戰略合作框架協議。
弱項與風險
物管行業是勞工密集的產業之一，勞工成本佔奧生活總服務成本超過60%。最低工資上漲及人工成本上升會影響未來盈利能力。公司透過把服務做到標準化以減少對人工勞動的倚賴程度，從緊降低服務成本。
環境經濟不確定性較大。三、四線城市銷售在投資性需求減少的情況下，預計短期銷售壓力較高。
投資估值
假設以下限定價（每股3.48港元），撤除上市費用，截至2019年9月淨利潤約7000萬元，按比例之2018全年靜態市盈率（完全攤薄）約23倍。公司截至2019年9月的總簽約面積約2000萬平米，收費面積約1000萬平米。根據我們估計中國奧園在2019年將結轉約500萬平米的銷售面積，假設全數被奧生活接收，公司在2019-20年的增長可維持較高水平，因此給予 IPO專用評級“7”。
