1.事件 公司發佈了2018 年年度報告。報告期內，公司實現營業收入192.86億元，同比增長47.45%；公司實現歸屬上市公司股東的淨利潤25.92 億元，同比增長174.21%，扣非後歸屬上市公司股東的淨利潤爲24.71 億元，同比增長763.13%；公司基本每股收益爲0.55 元，同比增長175%，符合預期。公司2018 年度利潤分配預案爲：以截至2018 年末總股本爲基數，向全體股東每10 股派發現金紅利人民幣1.8 元（含稅），以資本公積金轉增股本方式向全體股東每10 股轉增2 股。 2.我們的分析與判斷 （一）2018 年完成重組，企業規模顯著擴大 報告期內公司完成重大資產重組，中星集團100%股權已過戶至公司名下，解決了同業競爭問題。同時引入戰略投資者華潤置地控股、平安不動產並完成募集配套資金19.94 億元。截止2018 年末，上海地產集團、華潤置地控股、平安不動產分列公司第一、第二、第六大股東，佔公司總股本的68.44%、6.76%和0.59%，公司總資產由279 億元增至566 億元，增幅102.87%，歸母淨資產從36 億元增至137.4 億元，增幅280%，股本從18.67 億股增至50.8 億股，增幅172%。 （二）精準營銷，銷售業績實現有效突破 2018 年公司採取分類措施對不同城市制定針對性策略積極去化。上海本地項目精準營銷，異地項目採用多策略組合銷售手段，零散商業嘗試先租後售帶租約去化。多種措施下銷售業績實現有效突破，累計簽約面積達33.57 萬平米，同比增長51.9%；簽約金額138.41 億元，同比增長98.72%。同時，公司進一步優化資產結構，推動優質不動產持有的戰略轉型。截止2018 年末，公司持有各類經營性物業面積 超60 萬平米，2018年全年租金收入約6.5 億元。 （三）華潤進駐管理層有望提升公司經營效率 2018 年7 月2 日，華潤置地有限公司華北大區副總經理凌曉潔與華潤置地華東大區副總經理王輝宏此次分別被聘任成爲中華企業總經理與副總經理，這標誌着華潤置地即將在中華企業經營管理層面發揮重要作用，有望借鑑華潤置地發展經驗，大力提升中企的經營效率。 （四）平安不動產有望協助推進地產金融模式 平安入股後，公司未來將在金融領域，利用平安旗下的金融地產平台提升公司長期的融資能力。資金實力雄厚，有助拓寬融資渠道。平安不動產背靠平安保險，具有強勁的資金實力：200 億元的自有資金、千億級的保險資金以及個人客戶的第三方資金。平安不動產聯合國內具有實力的長租公寓發展商和品牌運營商，採用 “重資產主要持有+輕資產運營重要參投”的合作方式長持出租型不動產的資產投資及管理。未來中華企業與平安不動產的合作將有利於公司後續的融資渠道拓寬，利用金融工具加速企業輕資產轉型進程，並且會充分挖掘各方優勢形成資源互補，積極拓展新的合作業務機會。 （五）新戰略、新氣象、新徵程 公司2019 年的新戰略爲“深耕上海區域，聚焦住宅、商辦以及存量資產三條產品線的開發和運營。”在資源獲取方面，公司將堅持立足上海的發展構想，同時在投資區域上將圍繞新興新城、新興產業區域、人口導入區和成熟市中心展開研究和拓展，在開發模式上全力拓展與標杆地產公司的合作機會，積極參與優質二手項目的收購。商辦項目方面，公司將搭建輕資產運營模式的平台，以一系列寫字樓項目爲標杆，實現共享辦公等增值服務，打造中華企業品牌爲目標，建立具有商業物業高效運營管控的商業地產專業團隊。 （六）資產負債率下降，公司主體信用等級穩定 公司資產負債率由2017 年的76.71%下降到2018 年末的72.39%。截至2018 年末，公司獲得銀行授信額度共計126 億元，已使用信貸額度84 億元，未使用額度42 億元。報告期內，中誠信證券評估有限公司將“中華企業股份有限公司2013 年公司債券”債券信用等級上調爲AAA，公司主體信用等級維持爲AA，評級展望穩定。 3.投資建議 基於對公司開發項目儲備以及對上海房地產市場銷售行情的考慮，我們預計公司2019-2020 年的每股收益分別爲0.61 元和0.65 元。以3 月5 日6.29 元的收盤價計算，對應的動態市盈率分別爲10.3 倍和9.7 倍，市淨率2.8 倍。根據公司目前儲備項目，我們計算的RNAV爲7.78 元。當前A 股價格相對於RNAV 折價23%。參照可比公司估值水平，公司2019 年的動態市盈率爲10 倍，低於均值12.22 倍，具有吸引力，繼續維持“推薦”評級。 4.風險提示 房價大幅下跌風險，棚改不及預期風險等。