核心观点
公司发布三季报,2018 年前三季度实现营收94.01 亿元,同比下滑13.55%;实现归母净利润10.12 亿元,同比增长68.72%;加权平均ROE 较去年同期增加2.78 个百分点至9.42%。公司业绩符合我们预期,结算项目毛利率较高,新开工大幅提升,持续补充可售资源。维持2018-2020 年EPS 为0.83、0.92、1.05 元的盈利预测,维持“买入”评级。
结算项目利润率较高,前三季度归母净利高增长
2018 年前三季度公司竣工面积同比下滑67.34%,导致房地产业务结转面积较少,营收同比下滑13.55%。但三季度结算项目利润水平较高,单季度毛利率达到45.2%,加上一季度出售上海市丽水路 58-88 号的高毛利商业房地产项目,带动公司前三季度毛利率同比大幅提升17.8 个百分点至35.99%,进而使得归母净利润同比增长68.72%。三季度末预收账款150.95亿元,同比增长80.95%。根据公司历年结转节奏,预计四季度结转规模环比将有较大提升。
江浙沪拖累销售,新开工大幅提升
根据《光明房地产集团股份有限公司2018 年度第一期中期票据募集说明书》,截至2018 年一季度末,江浙沪占公司可售建面的62.50%,占可售货值的73.47%。受区域房地产市场环境变化影响,2018 年前三季度公司实现销售面积137.42 万平,同比下滑10.42%;实现销售金额173.64 亿元,同比增长11.87%。为了提升销售规模、加速去化和回款,公司加大新开工力度,2018 年前三季度新开工面积为260.54 万平,同比增长120.72%,已超过年初制定的全年新开工228 万平的目标。
持续补充可售资源,存在对接集团资源的潜在可能
根据公司公告,2018 年第三季度公司或旗下子公司陆续竞得上海、重庆、南宁、苏州、常州等城市的7 宗地块,总计规划计容建面95.33 万平,总计土地价款113.67 亿元,平均楼面价11924 元/平。公司持续补充可售资源,未来有望继续借助集团优势,在上海市保障房和城中村改造项目、崇明岛2000 亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。
开发业务总体平稳,维持“买入”评级
公司是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为公司房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。我们维持2018-2020 年EPS 为0.83、0.92、1.05 元的盈利预测。参考可比公司2018 年7.0 倍的PE 估值,下调公司2018 年合理PE 估值水平至5.5-6.0 倍(前值6.5-7 倍),下调目标价至4.57-4.98 元(前值5.40–5.81 元),维持“买入”评级。
风险提示:可售货值相对偏低;负债水平上升较快,资金链可能面临一定压力;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
核心觀點
公司發佈三季報,2018 年前三季度實現營收94.01 億元,同比下滑13.55%;實現歸母淨利潤10.12 億元,同比增長68.72%;加權平均ROE 較去年同期增加2.78 個百分點至9.42%。公司業績符合我們預期,結算項目毛利率較高,新開工大幅提升,持續補充可售資源。維持2018-2020 年EPS 為0.83、0.92、1.05 元的盈利預測,維持“買入”評級。
結算項目利潤率較高,前三季度歸母淨利高增長
2018 年前三季度公司竣工面積同比下滑67.34%,導致房地產業務結轉面積較少,營收同比下滑13.55%。但三季度結算項目利潤水平較高,單季度毛利率達到45.2%,加上一季度出售上海市麗水路 58-88 號的高毛利商業房地產項目,帶動公司前三季度毛利率同比大幅提升17.8 個百分點至35.99%,進而使得歸母淨利潤同比增長68.72%。三季度末預收賬款150.95億元,同比增長80.95%。根據公司歷年結轉節奏,預計四季度結轉規模環比將有較大提升。
江浙滬拖累銷售,新開工大幅提升
根據《光明房地產集團股份有限公司2018 年度第一期中期票據募集説明書》,截至2018 年一季度末,江浙滬佔公司可售建面的62.50%,佔可售貨值的73.47%。受區域房地產市場環境變化影響,2018 年前三季度公司實現銷售面積137.42 萬平,同比下滑10.42%;實現銷售金額173.64 億元,同比增長11.87%。為了提升銷售規模、加速去化和回款,公司加大新開工力度,2018 年前三季度新開工面積為260.54 萬平,同比增長120.72%,已超過年初制定的全年新開工228 萬平的目標。
持續補充可售資源,存在對接集團資源的潛在可能
根據公司公告,2018 年第三季度公司或旗下子公司陸續競得上海、重慶、南寧、蘇州、常州等城市的7 宗地塊,總計規劃計容建面95.33 萬平,總計土地價款113.67 億元,平均樓面價11924 元/平。公司持續補充可售資源,未來有望繼續借助集團優勢,在上海市保障房和城中村改造項目、崇明島2000 畝土地開發、集團內部兄弟公司土地和倉儲資源對接等方面尋求新的業務機會。
開發業務總體平穩,維持“買入”評級
公司是光明集團旗下唯一房地產上市主體,也是集團重要業績來源。我們認為公司房地產業務存在對接集團資源的潛在可能,有望獲取優質土地,並通過加快週轉實現業績穩健增長。我們維持2018-2020 年EPS 為0.83、0.92、1.05 元的盈利預測。參考可比公司2018 年7.0 倍的PE 估值,下調公司2018 年合理PE 估值水平至5.5-6.0 倍(前值6.5-7 倍),下調目標價至4.57-4.98 元(前值5.40–5.81 元),維持“買入”評級。
風險提示:可售貨值相對偏低;負債水平上升較快,資金鍊可能面臨一定壓力;房地產行業銷售增速存在下滑風險,有可能拖累公司銷售。