2018 年上半年核心净利低于预期。核心净利同比下跌61.1%到407 百万港元。

预期合约销售在2018 年下半年加速并在2019-2020 年维持10.0%左右的增速。2018 年下半年的可售资源约为人民币300 亿元（预示49.3%的去化率）。另外，人民币200 亿元的可售货值为深圳非住宅类项目，这能够部分规避政府在住宅市场的严格政策。然而深圳的土地补充已逐渐变得艰难。因而，合约销售在2019-2020 年的增速可能维持在10.0%左右。

我们预期公司相对高的毛利率。因为有质量的土储以及未来在粤港澳大湾区更多的可售资源，公司毛利率将在2018 到2020 年维持在33.0%左右。另外，融资成本应会保持在一个较低水平。基于自2018 年6 月30 日以来恒大股价的显著上升，我们也预计来自金融资产公允价值的损失将会缩小。公司的盈利能力应会恢复。

因为我们下调了核心盈利，我们将目标价从3.61 港元下调至2.77 港元，相当于较2018年每股净资产有60%的折让，也分别相当于8.0 倍2018 年核心市盈率和0.5 倍2018 年市净率。我们维持“收集”。风险：低于预期的合约销售以及深圳的政策可能进一步收紧。