报告摘要
公司概览
大发地产是植根长三角地区的房地产开发商，专注住宅物业项目开发及销售。截至2018年6月，公司拥有土储总面积224万平方米，我们估计公司总货值约300亿元（人民币下同），其中上海土储约140万平方米，估计货值约60亿元。此外，浙江温州及安徽安庆亦是公司重要的发展城市，土储面积分别约40万及60平方米，估计货值分别约60亿元及50亿元。三市货值占总土储约60%。
根据中国指数研究院的公开数据，公司在2017年及2018上半年的合约销售额分别约110亿元及56亿元，排名为136位及134位。在香港上市的发展商中，公司属中小型开发商。
总收入在2015至17财年以复合年增长率158%从约7亿元上升至约46亿元，2018年首4月收入约9亿元。毛利率在2015至17财年分别约16%、17%及14%，在2018年首4月约30%。受单一项目交付入账影响，收入及毛利率有较大波动，在中小型开发商中属普遍现象。截至2018年4月，净杠杆比率约235%，假设下限招股定价，全球发售完成后的净杠杆比率约150%。
行业状况及前景
公司以长三角为发展根据地，以上海为首的长三角经济圈一直是国家重点区域之一，加上在城镇化进程加速、可支配收入不断增长等因素所驱动，预期住宅及零售物业的需求将继续稳定上升。
上半年全国商品房销售首百强的总销售面积约3.5 亿平方米，而销售额约46,000 亿元，分别占市场总额的45%及69%，较2017 年同期之33%及57%大幅上升，预期行业整合情况会持续下去，公司占有率在行业整合下有望提升。
优势与机遇
大发地产植根及深耕上海长三角地区等地，受益于当区较强之经济增长。
公司拥有专业及经验丰富的核心管理层，平均拥有10 至15 年地产及相关行业经验。
弱项与风险
公司土储集中在三、四线城市，价格及销售波动较大。
截至2018 年4 月的净杠杆比率约235%，假设下限定价，估计全球发售完成后的净杠杆比率会降至150%，但仍高于同业的88%，在资金链紧张的情况下压力较大。
投资估值
虽然公司拥有专业及经验丰富的核心管理层，同时深耕长三角地区受益于当区较强之经济增长，但以销售规模属来说，公司属中小型发展商，未来在融资上较其他大型开发商困难。中小型开发商的盈利波动性亦较大。以资产净值作估值，IPO定价相当约静态市净率1 倍，略高于同业，给予 IPO 专用评级 “4”。
報告摘要
公司概覽
大發地產是植根長三角地區的房地產開發商，專注住宅物業項目開發及銷售。截至2018年6月，公司擁有土儲總面積224萬平方米，我們估計公司總貨值約300億元（人民幣下同），其中上海土儲約140萬平方米，估計貨值約60億元。此外，浙江溫州及安徽安慶亦是公司重要的發展城市，土儲面積分別約40萬及60平方米，估計貨值分別約60億元及50億元。三市貨值佔總土儲約60%。
根據中國指數研究院的公開數據，公司在2017年及2018上半年的合約銷售額分別約110億元及56億元，排名爲136位及134位。在香港上市的發展商中，公司屬中小型開發商。
總收入在2015至17財年以複合年增長率158%從約7億元上升至約46億元，2018年首4月收入約9億元。毛利率在2015至17財年分別約16%、17%及14%，在2018年首4月約30%。受單一項目交付入賬影響，收入及毛利率有較大波動，在中小型開發商中屬普遍現象。截至2018年4月，淨槓桿比率約235%，假設下限招股定價，全球發售完成後的淨槓桿比率約150%。
行業狀況及前景
公司以長三角爲發展根據地，以上海爲首的長三角經濟圈一直是國家重點區域之一，加上在城鎮化進程加速、可支配收入不斷增長等因素所驅動，預期住宅及零售物業的需求將繼續穩定上升。
上半年全國商品房銷售首百強的總銷售面積約3.5 億平方米，而銷售額約46,000 億元，分別佔市場總額的45%及69%，較2017 年同期之33%及57%大幅上升，預期行業整合情況會持續下去，公司佔有率在行業整合下有望提升。
優勢與機遇
大發地產植根及深耕上海長三角地區等地，受益於當區較強之經濟增長。
公司擁有專業及經驗豐富的核心管理層，平均擁有10 至15 年地產及相關行業經驗。
弱項與風險
公司土儲集中在三、四線城市，價格及銷售波動較大。
截至2018 年4 月的淨槓桿比率約235%，假設下限定價，估計全球發售完成後的淨槓桿比率會降至150%，但仍高於同業的88%，在資金鍊緊張的情況下壓力較大。
投資估值
雖然公司擁有專業及經驗豐富的核心管理層，同時深耕長三角地區受益於當區較強之經濟增長，但以銷售規模屬來說，公司屬中小型發展商，未來在融資上較其他大型開發商困難。中小型開發商的盈利波動性亦較大。以資產淨值作估值，IPO定價相當約靜態市淨率1 倍，略高於同業，給予 IPO 專用評級 “4”。
