投資要點 公司2017 年實現營業收入208.1 億，同比增長0.14%，歸屬於上市公司股東淨利潤19.47 億元，同比增長92.55%，EPS1.14 元。 業績承諾兌現，銷售表現亮眼 報告期公司歸母淨利增速較快原因：1、投資收益大幅增長：公司在17 年11月完成對江蘇東恒海鑫置業100%股權及債權的轉讓，增創歸母淨利潤約9.4億元；2、少數股東損益佔淨利比重下降：報告期結算項目權益比上升使得少數股東損益佔淨利比重同比收縮10.3 個百分點；3、費控能力進一步強化：2017 年公司銷售管理費用率爲4.27%，同比收窄0.59 個百分點。公司重組購買標的農房集團及農房置業2015 至2017 年實際完後扣非歸母淨利潤分別爲36.9、3.06 億元，累計完成率分別爲105%、311%，重組三年業績承諾超額兌現。毛利率方面，受結轉結構影響，公司2017 年結算毛利率同比收窄0.52個百分點，但隨着上海及江浙核心城市項目陸續進入結算，我們預計2018 年公司毛利率有望修復上行。 銷售方面，公司2017 年實現簽約銷售額236.62 億元，簽約銷售面積218.53萬方，同比增長分別爲24.98%、14.63%，銷售回款率達到98%。展望2018年，公司可售貨值充裕，可推貨值接近400 億元、其中70%集中在長三角區域（根據年報項目表估算），我們認爲公司銷售今年有望實現平穩增長。 多元化方式拓展資源，財務結構進一步優化 報告期內，公司充分整合各方資源優勢，積極通過保障房項目、城中村改造、城市更新、租賃住房、兼併收購等多元化方式拓展資源，2017 年新增土儲面積94.25 萬方，同比增長78.67%，其中，招拍掛佔比72%，併購方式佔比28%。從拿地結構來看，新增土儲主要分佈在上海及周邊二三線城市，長三角佔比達到90%（按金額）。 財務方面，公司通過積極的財務運作，使得槓桿率有所下降，公司2017 年末淨負債率爲133.36%，較2016 年底下降了22.21 個百分點。融資成本方面，公司通過多元化的融資渠道及上海國資背書，進一步降低了融資成本，如2017 年8 月發行15 億中票（利率爲5.15%）、18 年2 月成功發行8.8 億元的CMBS（利率區間爲5.99%~6.99%）、申請註冊不超35 億元永續債等，2017年末公司整體平均融資成本爲5.35%，較2016 年下降1.2 個百分點。 業務拓展多元化，加速產業間協同整合 公司通過對海博物流集團的資源整合，全力打造冷鏈物流產業鏈，目前，公司在洋山自貿區、大虹橋等重點發展地區擁有較大規模的保稅常溫庫和冷鏈物流園。在市內其他區域還擁有大型冷庫、常溫倉庫、碼頭岸線、BH 城市貨運出租車、冷藏車輛等經營性資源。1、物流板塊：重點推進“冷鏈產業鏈”的培育，全面構建技術創新、結構優化及產業鏈延伸的發展格局；2、供應鏈板塊： 通過特有的“會所實體”經營模式“光明919”項目，可爲經銷商提供個性化服務；3、菜管家板塊：積極發揮自有冷鏈配送電商平台優勢，以地產產業多元化、城市服務及互聯網的結合爲突破口，服務於房產銷售、商業經營、物業服務的一站式平台。 盈利預測與投資評級 公司發展迅速，2017 年銷售保持高增長，而冷鏈物流業務具備較大的發展空間。公司土儲豐富，以上海爲核心，積極向周邊二三線城市拓展。我們預計18/19 年EPS 爲0.90 元、1.00 元，對應PE 倍數爲7.30X、6.57X，維持“買入”評級。 風險提示事件：公司銷售不達預期、行業調控及流動性繼續收緊等。