事件：4 月17 日公司公告，1）公司拟出资4300 万元与银泰商管、云泰热忱合伙企业共同设立云泰商业；2）拟以下属公司物业作为资产发行商业房地产抵押贷款支持证券，发行规模不超过36 亿元。
出资设立云泰商业：1）公司拟与银泰商管、云泰热忱合伙企业共同出资设立云泰商业，注册资本10000 万元，其中公司出资4300 万元，持股43%，银泰商管出资3200 万元，持股32%，云泰热忱合伙企业出资2500 万元，持股25%。2）云泰商业在项目开业前主要提供“商业咨询、设计建议、开发跟踪、招商代理、开业筹备”等服务内容，收取“咨询服务费”，项目开业后采取“项目整租”辅以“管理费+增值收益分享”等形式进行管理，其中公司、银泰商管等目前所持及在云泰商业存续期间新设、新购公司的商业物业，均优先交由云泰商业管理。3）公司自16 年进军商业地产领域以来，先后收购中国银泰投资有限公司持有的持有天津银润等公司股权，此次云泰商业的设立有助于公司对旗下商业部分的持续运营能力、进一步整合现有资源，提升效益。
36 亿元CMBS 再尝试：1）公司拟以下属公司杭州西溪等各自所持购物中心作为底层资产，采用资产支持证券化的方式申请发行商业房地产抵押贷款资产支持证券（CMBS）。
若成功发行，本次将是公司既17 年8 月5 日首次申请并成功发行国内首单培育型CMBS的第二次CMBS 的探索。2）本次拟申请发行的CMBS 规模不超过36 亿元，其中A 类证券约14-21 亿元，B 类证券约15-22 亿元，C 类证券约0.5-1 亿元，发行期限考虑18 年（3+3+3+3+3+3）或24 年（3+3+3+3+3+3+3+3），每3 年末附原始权益人票面利率调整权，投资者回售权，优先收购人收购权。3）CMBS 是商业物业的一种证券化融资工具，主要以商业物业产生的租金等运营收入和不动产价值为基础，向投资者发行资产支持证券进行融资，并配有物业抵押、租金质押等风控措施以保障资产资产证券的本息兑付。
CMBS 与Reits 作为资产证券化的形式，都具备帮助盘活存量、形成资本循环进而实现快周转；但不同于Reits，CMBS 仍保有对资产的所有权，可以享受未来地产的价值升值。4）CMBS 是公司融资形式多元化的尝试，有利于降低公司融资成本，优化融资结构；其次CMBS 是商业物业去库存和轻资产化的枢纽，公司自16 年进军商业地产领域，在不断扩大商业市场的影响力及提升自身运营效益的同时，CMBS 或是公司追求轻资产运营策略的路径之一。
投资建议：公司自16 年进军商业市场以来，已小有成就；云台商管的设立有助于公司统一管理旗下商业部分，形成资源整合效应；而CMBS 的探索则助力公司轻资产策略的转变，有利于盘活存量。我们预计公司2018-2020 年EPS 为0.23、0.28 和0.32，对应市盈率分别为18.9X，15.8X，13.7X，维持“买入-A”评级，6 个月目标价6.08 元。
风险提示：房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期
事件：4 月17 日公司公告，1）公司擬出資4300 萬元與銀泰商管、雲泰熱忱合夥企業共同設立雲泰商業；2）擬以下屬公司物業作為資產發行商業房地產抵押貸款支持證券，發行規模不超過36 億元。
出資設立雲泰商業：1）公司擬與銀泰商管、雲泰熱忱合夥企業共同出資設立雲泰商業，註冊資本10000 萬元，其中公司出資4300 萬元，持股43%，銀泰商管出資3200 萬元，持股32%，雲泰熱忱合夥企業出資2500 萬元，持股25%。2）雲泰商業在項目開業前主要提供“商業諮詢、設計建議、開發跟蹤、招商代理、開業籌備”等服務內容，收取“諮詢服務費”，項目開業後採取“項目整租”輔以“管理費+增值收益分享”等形式進行管理，其中公司、銀泰商管等目前所持及在雲泰商業存續期間新設、新購公司的商業物業，均優先交由雲泰商業管理。3）公司自16 年進軍商業地產領域以來，先後收購中國銀泰投資有限公司持有的持有天津銀潤等公司股權，此次雲泰商業的設立有助於公司對旗下商業部分的持續運營能力、進一步整合現有資源，提升效益。
36 億元CMBS 再嘗試：1）公司擬以下屬公司杭州西溪等各自所持購物中心作為底層資產，採用資產支持證券化的方式申請發行商業房地產抵押貸款資產支持證券（CMBS）。
若成功發行，本次將是公司既17 年8 月5 日首次申請併成功發行國內首單培育型CMBS的第二次CMBS 的探索。2）本次擬申請發行的CMBS 規模不超過36 億元，其中A 類證券約14-21 億元，B 類證券約15-22 億元，C 類證券約0.5-1 億元，發行期限考慮18 年（3+3+3+3+3+3）或24 年（3+3+3+3+3+3+3+3），每3 年末附原始權益人票面利率調整權，投資者回售權，優先收購人收購權。3）CMBS 是商業物業的一種證券化融資工具，主要以商業物業產生的租金等運營收入和不動產價值為基礎，向投資者發行資產支持證券進行融資，並配有物業抵押、租金質押等風控措施以保障資產資產證券的本息兑付。
CMBS 與Reits 作為資產證券化的形式，都具備幫助盤活存量、形成資本循環進而實現快週轉；但不同於Reits，CMBS 仍保有對資產的所有權，可以享受未來地產的價值升值。4）CMBS 是公司融資形式多元化的嘗試，有利於降低公司融資成本，優化融資結構；其次CMBS 是商業物業去庫存和輕資產化的樞紐，公司自16 年進軍商業地產領域，在不斷擴大商業市場的影響力及提升自身運營效益的同時，CMBS 或是公司追求輕資產運營策略的路徑之一。
投資建議：公司自16 年進軍商業市場以來，已小有成就；雲臺商管的設立有助於公司統一管理旗下商業部分，形成資源整合效應；而CMBS 的探索則助力公司輕資產策略的轉變，有利於盤活存量。我們預計公司2018-2020 年EPS 為0.23、0.28 和0.32，對應市盈率分別為18.9X，15.8X，13.7X，維持“買入-A”評級，6 個月目標價6.08 元。
風險提示：房地產市場不及預期、政策調控過度、公司經營不達預期
