主要观点
1、17 年业绩同比大增90%，高预收款+新收入准则确保18 年业绩公司2017 年实现营业收入154.6 亿元，同比增长57.2%；归母净利润11.4亿元，同比增长89.9%，接近业绩预告上限。公司业绩大幅上涨主要源于房地产结算面积和销售净利率的大幅提升，17 年结算面积93.7 万方，同比增长48.7%；销售毛利率和净利率分别为32.9%和7.4%，同比分别增长1.0pct 和1.3pct。17 年末预收账款226 亿，覆盖17 年地产结算收入1.8 倍，鉴于会计收入14 号准则修订要求2018 年AH 公司开始执行将推动预收账款的加快结算，预计18 年营收以及净利润仍将保持较高的增速。
2、17 年销售额223 亿、同比微降，拿地销售面积比高达156%公司17 年销售金额223 亿元，同比降低1.3%；销售面积124 万方，同比降低20.0%，销售均价1.80 万元/平，同比增长23.3%。销售表现一般主要源于长沙限签严格，而公司公告销售口径为网签口径，因此实际合同销售数据可能略好。17 年公司新开工面积648 万方，同比增长71.4%；竣工面积139 万方，同比增长178.0%。全年销售回款202 亿元，回款率高达91%。公司合计9 个项目销售金额超10 亿，其中长沙北辰三角洲实现单盘销售额48.4 亿元。17 年公司新增建面194 万方，其中权益面积127万方，权益比例64%。截至17 年末，公司已布局北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波等14 城，共有项目38个，总建面1,763 万方，总货值约3,200 亿元，有力保障未来销售放量。
3、京内优质持有物业价值严重低估，融资渠道拓展加速扩张意图公司持有124 万方投资性物业（北京116 万方+长沙8 万方），经营业务主要为会展、商业等，租金收入稳定增长且现金流稳定（约26 亿元）。
上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区，目前账面单价5,814 元/平VS周边商业均价超5 万元/平，重估空间巨大；并且前海人寿从三季报的0.95%增持至2.40%，足见对其优质资产的认可。公司9 月成功发行13.2亿5 年期中票（额度20 亿），票面利率5.14%；另已获批40 亿非公开发行公司债额度，融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源。此外，未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待，且随着京内国企改革的不断推进，公司上市平台价值或将进一步凸显。
4、投资建议：业绩大增、险资持续增持，京国改优质标的，维持“强推”
北辰实业作为北京市国资委直属企业，有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持，形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14 年公司重启全国扩张，销售快增推动预收款大增，且在新会计收入确认准则之下加速业绩释放，17 年业绩同比90%、扣非归母净利同比增长120%，毛利率和净利率双双提升，明后年有望迎来业绩持续高增。此外，公司未来与集团之间的业务重组也值得期待。鉴于结算加速以及毛利率提升超预期，我们分别将公司2018-20 年每股收益预测小幅上调至0.44、0.55 元和0.60元，对应18PE 为10.0 倍，维持目标价7.40 元，维持“强烈推荐”评级。
5、风险提示：房地产市场下行风险
主要觀點
1、17 年業績同比大增90%，高預收款+新收入準則確保18 年業績公司2017 年實現營業收入154.6 億元，同比增長57.2%；歸母淨利潤11.4億元，同比增長89.9%，接近業績預告上限。公司業績大幅上漲主要源於房地產結算面積和銷售淨利率的大幅提升，17 年結算面積93.7 萬方，同比增長48.7%；銷售毛利率和淨利率分別為32.9%和7.4%，同比分別增長1.0pct 和1.3pct。17 年末預收賬款226 億，覆蓋17 年地產結算收入1.8 倍，鑑於會計收入14 號準則修訂要求2018 年AH 公司開始執行將推動預收賬款的加快結算，預計18 年營收以及淨利潤仍將保持較高的增速。
2、17 年銷售額223 億、同比微降，拿地銷售面積比高達156%公司17 年銷售金額223 億元，同比降低1.3%；銷售面積124 萬方，同比降低20.0%，銷售均價1.80 萬元/平，同比增長23.3%。銷售表現一般主要源於長沙限籤嚴格，而公司公告銷售口徑為網籤口徑，因此實際合同銷售數據可能略好。17 年公司新開工面積648 萬方，同比增長71.4%；竣工面積139 萬方，同比增長178.0%。全年銷售回款202 億元，回款率高達91%。公司合計9 個項目銷售金額超10 億，其中長沙北辰三角洲實現單盤銷售額48.4 億元。17 年公司新增建面194 萬方，其中權益面積127萬方，權益比例64%。截至17 年末，公司已佈局北京、長沙、武漢、杭州、成都、南京、蘇州、合肥、廊坊、重慶、寧波等14 城，共有項目38個，總建面1,763 萬方，總貨值約3,200 億元，有力保障未來銷售放量。
3、京內優質持有物業價值嚴重低估，融資渠道拓展加速擴張意圖公司持有124 萬方投資性物業（北京116 萬方+長沙8 萬方），經營業務主要為會展、商業等，租金收入穩定增長且現金流穩定（約26 億元）。
上述項目基本位於京內北五環亞奧核心區，目前賬面單價5,814 元/平VS周邊商業均價超5 萬元/平，重估空間巨大；並且前海人壽從三季報的0.95%增持至2.40%，足見對其優質資產的認可。公司9 月成功發行13.2億5 年期中票（額度20 億），票面利率5.14%；另已獲批40 億非公開發行公司債額度，融資渠道的拓展有助於公司降低成本、獲取資源。此外，未來集團和上市公司之間的業務和資源整合或也值得期待，且隨着京內國企改革的不斷推進，公司上市平臺價值或將進一步凸顯。
4、投資建議：業績大增、險資持續增持，京國改優質標的，維持“強推”
北辰實業作為北京市國資委直屬企業，有前端銷售全國擴張和後端持有型物業加持，形成了以地產開發+投資物業+會展經營的三大業務。14 年公司重啟全國擴張，銷售快增推動預收款大增，且在新會計收入確認準則之下加速業績釋放，17 年業績同比90%、扣非歸母淨利同比增長120%，毛利率和淨利率雙雙提升，明後年有望迎來業績持續高增。此外，公司未來與集團之間的業務重組也值得期待。鑑於結算加速以及毛利率提升超預期，我們分別將公司2018-20 年每股收益預測小幅上調至0.44、0.55 元和0.60元，對應18PE 為10.0 倍，維持目標價7.40 元，維持“強烈推薦”評級。
5、風險提示：房地產市場下行風險
