新華聯：加速戰略轉型，實現綜合運營升級：1）公司概況：公司成立於1992 年，在2012 年起開始積極由單一地產開發商，向“文旅+金融+地產”的戰略轉型；2）股權結構：公司爲新華聯集團的重點控股企業，集團16 年總營收719 億元，實力雄厚。截止17Q3，上市公司的59.79%股權均由新華聯控股持有，股權集中；3）公司戰略：根據公司新定位，公司計劃以文旅爲轉型核心，未來60%以上的資源將投向文化旅遊；4）財務表現：公司16 年和17Q3 分別實現營收75 億元（+61.74%）、37 億元（+30.31%），持續高成長趨勢；歸母淨利潤在16 年和17Q3 分別實現5.24 億元（+70.35%）、2.44 億元（+47.53%），未來預計有望受益多個在建文旅項目的陸續開業，持續給公司業績增長注入強勁動力。 　　文旅：外力與內生加碼轉型，古鎮+模式大有可爲：1）轉型邏輯： 　　外部環境利好文旅業發展，內部優勢助力公司轉型：①外部優勢：我國旅遊行業已由成長期切入至高速發展期，未來在政策支持、高鐵加密、休閒度假遊需求提升背景下，有望繼續穩步發展；②內部優勢： 　　公司爲房地產開發起家，在景區建設和地產開發方面擁有成熟且完整的護城河優勢。此外，公司擁有自己的文旅設計院、酒店管理公司、旅行社等產業鏈佈局，轉型文旅領域的內部優勢顯著。2）運營邏輯： 　　佈局選址核心要件清晰，發展運營模式良好：①選址邏輯：位置與人口並重，文化與經濟雙優；②發展模式：“古鎮+”模式豐富項目業態，多層次服務擴大兼容性與適應性；③運營與開發：“銷售+自持”適度配比，梯度開發、科學銜接。3）重點項目：5 大文旅項目重點打造，未來有望爲公司帶來持續業績增量：長沙銅官窯文旅度假區、蕪湖國際文旅度假區、西寧新華聯旅遊城、北京房山十度風景區、以及韓國錦繡山莊。五大文旅項目開業時間相互交錯，形成良好的中長期業績梯度釋放，實現戰略轉型。 　　地產：重點聚焦一二線城市，加速推進海外佈局：1）側重佈局：2017年，公司新增包括天津武清及江蘇太倉在內的多個地塊，併購了三亞優居和加拿大信安橡樹灣兩個項目，土地儲備充足，佈局集中在一線城市與熱點二線城市；2）業績保障：文旅項目開發週期往往較長，在轉型過程中，地產板塊可作爲業績保障，以穩定的現金流反哺文旅項目。此外，伴隨着17 年下半年及18 年一批優質項目的集中入市，地產業績預計將進入快速釋放期；3）主要地產項目：公司房地產項目區位優、品質好、品牌影響力較強，銷售情況良好，國內與海外並舉，未完全結算的地產項目依舊多達22 個，儲備項目豐富。 　　金融：長期看好發展，佈局“銀行+保險+金融科技”：我國金融市場蓬勃發展，資本市場規模穩步擴張；公司佈局金融板塊，多元化利潤、拓寬融資渠道。1）投資高成長性長沙銀行：公司持長沙銀行9.40%股權，長期投資收益穩步向上；2）參與籌建亞太再保險：爲國內首家民營資本創辦及主導的再保險公司，完善金融板塊業務；3）擬收購你我金融，邁入創新金融科技領域：公司在17 年10 月擬通過控股子公司新絲路定增收購你我金融100%的股權，賣方公司業績承諾爲2017-19 年間淨利潤分別不低於0.7 億元/2 億元/3 億元，若收購成功後在未來有望持續增厚公司業績。 　　投資建議：經6 年深度佈局，蕪湖鳩茲古鎮、長沙銅官窯、西寧國際度假村、韓國錦繡山莊等項目相繼落地，預計公司將在2018 年迎來轉型的質變，文旅+金融業務進入持續收穫期。預計公司2017-2019年的收入增速分別爲25.7%/32.3%/19.4%， 歸母淨利分別爲8.32/10.87/13.11 億，對應EPS 分別爲0.44/0.57/0.69 元。考慮到公司未來轉型文旅+金融+地產趨勢明確，且文旅及地產的儲備項目豐富，給予2018 年PE 14.4x，6 個月目標價爲8.21 元，給予買入-A 投資評級。 　　風險提示：1）行業風險；2）財務資金風險；3）海外業務風險